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Die wichtigsten Informationen zur Denkmalabschreibung im Überblick
Ehe man sich näher mit den Abschreibungsmöglichkeiten für Denkmalimmobilien auseinandersetzt, muss man sich zunächst vor Augen halten, wie sich der Kaufpreis zusammensetzt – nämlich aus einem Grundstücksanteil, der Altbausubstanz und dem Modernisierungsanteil. Der Grundstücksanteil kann nach Einkommensteuergesetz nicht abgeschrieben werden, da hier keine Abnutzung stattfindet. Die Abschreibung bezieht sich also nur auf die Altbausubstanz und den Modernisierungsanteil.
Altbausubstanz:
Wie hoch die Denkmalabschreibung für die Altbausubstanz ausfällt, hängt von dem ursprünglichen Fertigstellungsdatum ab. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, gilt gem. § 7 Abs. 4 EstG ein jährlicher Satz von 2 % der Anschaffungskosten. Bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, ist eine jährliche Abschreibung von 2,5 % der Anschaffungskosten möglich.
Modernisierungsanteil:
Für Kapitalanleger stellt der Modernisierungsanteil die attraktivste Position dar. Hier besteht die Möglichkeit, 8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 % der Modernisierungs- bzw. Instandsetzungskosten abzuschreiben, erstmalig im Jahr der Fertigstellung. Gesetzliche Grundlage ist dabei § 7h, 7i EStG.
Wie wird die Denkmalabschreibung berechnet?
Damit die Denkmalabschreibung steuerlich anerkannt wird, muss der Käufer die Immobilie erwerben, bevor die Sanierungsarbeiten begonnen haben. Um die Abschreibungssumme korrekt zu berechnen, muss der für die Sanierung aufgewendete Anteil des Kaufpreises berücksichtigt werden.
Da die Sanierungsmaßnahmen mit dem zuständigen Denkmalamt abgestimmt werden müssen, erhält der Käufer eine näherungsweise Auskunft über die Höhe der erwartbaren Denkmalabschreibung. Eine endgültige Information über den tatsächlichen Wert erhält man nach Abschluss der Sanierungsarbeiten in Form der Denkmalbescheinigung.
Unterschiedliche Steuervorteile bei Vermietern und Selbstnutzern
Wird eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie vermietet, sieht der Gesetzgeber hierfür eine Abschreibungszeit von zwölf Jahren vor. Dabei können in den ersten acht Jahren neun Prozent der Sanierungskosten jährlich von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Über die folgenden vier Jahre ist eine Abschreibung von jeweils sieben Prozent möglich. Auf diese Weise können bei einem vermieteten Objekt 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Bei Selbstnutzern verläuft die Abschreibung anders. Wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, können gem. EStG höchstens 90 Prozent der Kosten abgesetzt werden. In diesem Fall können Sanierungskosten linear über zehn Jahre abgeschrieben werden. Dabei können jedes Jahr neun Prozent der Kosten des Sanierungsanteils angesetzt werden.
Besitzen mehrere Investoren eine denkmalgeschützte Immobilie, müssen weitere Regeln beachtet werden. Dabei gilt der Grundsatz, dass der prozentuale Anteil der absetzbaren Kosten von den Eigentumsanteilen abhängig ist. Das schließt auch Mischimmobilien ein, die aus Eigentumswohnungen und vermieteten Flächen bestehen.
Voraussetzungen
Wer Baumaßnahmen an einer Denkmalimmobilie von der Steuer absetzen möchte, muss dafür mehrere Bedingungen erfüllen.
Zunächst muss sichergestellt sein, dass es sich tatsächlich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Welche Gebäude die Kriterien dafür tatsächlich erfüllen, wird von der Denkmalbehörde festgelegt. Die Einordnung als Baudenkmal ist von den Vorschriften des jeweiligen Bundeslandes abhängig.
Weiterhin fallen Gebäude unter die Regelung, die sich in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder in einem förmlichen Sanierungsgebiet befinden.
Welche Baumaßnahmen werden gefördert?
Grundsätzlich müssen die Baumaßnahmen sowohl nach Art als auch nach Umfang dazu dienen, das Gebäude einerseits sinnvoll zu nutzen und andererseits als Baudenkmal zu erhalten. Um dies sicherzustellen, sollte vor Beginn der Arbeiten eine Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde erfolgen.
Wenn sich das Gebäude in einem förmlichen Sanierungsgebiet befindet, ist weiterhin sicherzustellen, dass alle Sanierungsmaßnahmen mit § 177 des Baugesetzbuches (BauGB) konform gehen.
Für wen lohnt sich eine Denkmalschutz-Abschreibung
Besonders effektiv lassen sich die Steuervorteile bei steigendem Einkommen nutzen. Das gilt vor allem für die kommenden zehn bis zwölf Jahre. Durch die kontinuierlichen Abschreibungen kann das zu versteuernde Einkommen abgesenkt werden. Auf diese Weise kann die Einkommensteuerlast effektiv reduziert werden.
Aus diesem Grund empfiehlt es sich, eine steuerliche Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen. Diese ist bereits vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie möglich. Als Berechnungsgrundlage werden dabei die voraussichtlichen Sanierungskosten und das Einkommen des Investors herangezogen. So kann sehr präzise festgestellt werden, welche Einsparpotenziale bei der Einkommensteuer bestehen.
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