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David Gramzow
Geschäftsführender Gesellschafter
030 629 32 914
david@david-gramzow.de
Ein Konstant-Darlehen stellt eine Kombination aus einer Vorfinanzierung und einem Bauspardarlehen dar. Der Darlehensnehmer schließt im wesentlichen zwei Verträge über dieselbe Summe ab. Diese zwei Verträge sind sowohl eine endfällige Vorfinanzierung sowie ein Bausparvertrag.
Für die gewährte Vorfinanzierung erhebt die Bank ganz regulär Zinsen, allerdgings ohne Tilgung. Somit bleibt auch die Höhe der Kreditschuld unverändert.
Der Bausparvertrag fungiert als Tilgungsanteil. Das Bausparen selbst unterteilt sich in 3 Abschnitte:
– Ansparphase
– Zuteilungsphase
– Darlehensphase
Am Anfang wird nur der Bausparvertrag bespart. Wenn Sie hier einen vereinbarten Mindesbetrag erreicht haben, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das heißt, das angesparte Guthaben darf abgerufen werden.Die Besonderheit besteht nun darin, und daher hat das Konstantdarlehen seinen Namen, dass die finanzielle Gesamtbelastung für den Hauskäufer bis zur kompletten Tilgung gleich bleibt. Dabei hat auch eine Änderung des allgemeinen Zinsniveaus keinerlei Auswirkungen auf den Immobilienkredit. Mit diesem Bausparguthaben tilgen Sie jetzt einen Teil der Vorfinanzierung. Hierbei bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld übrig.
Diese zahlt der Kreditnehmer anschließend über ein Bauspardarlehen an die Bank zurück. Dieser ganze Prozess kann bis zu 30 Jahren dauern und wird von vielen Bausparkassen angeboten.
Ein Konstant-Darlehen ist vor allem für Kreditnehmer geeignet, die eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen. Durch die Zinsgarantie wird die Gefahr steigender Zinsen während der Darlehenslaufzeit ausgeschlossen. Das ist vor allem in Zeiten niedriger Zinsen vorteilhaft.
Auch wenn man nicht lange Eigenkapital ansparen will, um eine Immobilie zu finanzieren, ist das Konstant-Darlehen eine Möglichkeit. Darüber hinaus eignet es sich aufgrund der langen bereitstellungszinsfreien Zeit sehr gut für Bauherren.
Zusammengefasst ist ein Konstantdarlehen in diesen Fällen interessant:
– Sie können sofort eine Immobilie kaufen oder bauen, auch ohne Eigenkapital
– gute Bonität ist die Grundlage um ohne Eigenkaüital zu bauen
– Flexibilität der Hauskauf-Finanzierung besonders wichtig
– hohe Planungssicherheit durch lange Zinsbindung
Für den Kreditnehmer geht ein Konstant-Darlehen mit vielen Vorteilen einher. Die wichtigsten davon sind die folgenden:
• Dank gleichbleibender monatlicher Darlehensrate langfristige Kalkulationssicherheit
• Gleichbleibende Hypothekenzinsen über die gesamte Laufzeit
• Da keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist, kein Zinsänderungsrisiko
• Sondertilgungsmöglichkeiten für bis zu 100 %
• Förderung durch KfW möglich
• Inanspruchnahme staatlicher Förderungen wie Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie und Wohn-Riester möglich
• Positiver Steuereffekt bei Vermietung des Objekts aufgrund des endfälligen Vorausdarlehens möglich
Wie andere Kreditformen gibt es auch beim Konstant-Darlehen Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten:
• Abschlussgebühr für den Bausparvertrag (1 – 1,6 % der Bausparsumme)
• Eingeschränkte Vergleichsmöglichkeiten aufgrund der Kompliziertheit des Produkts
• Starke Anbieterbindung
• Zahlung der Zinsen stets auf gleich hohen Darlehensstand, da es keine direkte Tilgung der Restschuld gibt
• Tilgungsfreies Vorausdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar
Eine mögliche Alternative zum Konstant-Darlehen ist das Annuitätendarlehen. Auch hier bleibt die Höhe der Raten über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Ein Vorteil besteht aber darin, dass die Restschuld kontinuierlich abgetragen wird, wodurch der Tilgungsanteil steigt. Weiterhin hat man den Vorteil, dass man keine Abschlussgebühren zahlt, wie es sonst bei Bausparverträgen üblich ist.
Bei einem Volltilgerdarlehen geht man dem Risiko einer Anschlussfinanzierung zu gestiegenen Zinsen aus dem Weg. Die gesamte Darlehenssumme wird innerhalb der Laufzeit zurückgezahlt. Wer diese Planungssicherheit will, muss allerdings auch mit Nachteilen rechnen. So ist es beispielsweise nicht möglich, Sondertilgungen durchzuführen, Tilgungszahlungen auszusetzen oder Umschuldungen auf bessere Konditionen vorzunehmen. Dafür bekommt man häufig sehr gute Zinsrabatte geboten.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital genutzt werden.
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