Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das Standardverfahren bei der klassischen Immobilienfinanzierung. Es zeichnet sich durch eine hohe Planungssicherheit, eine schnelle Tilgung und eine monatlich absinkende Zinsbelastung aus. Wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen interessieren, unterstützt Sie David Gramzow bei der Auswahl eines passenden Angebots.

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So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Bei dieser Form des Darlehens setzen sich die regelmäßig zu entrichtenden Raten aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die wesentliche Besonderheit besteht dabei darin, dass die Höhe der Raten gleichbleibt, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert. Da sich die offene Kreditschuld mit jeder geleisteten Zahlung verringert, sinkt entsprechend der Anteil der Zinsen, während sich der Tilgungsanteil um denselben Betrag erhöht. Je mehr Zeit vergeht, desto mehr beschleunigt sich die Verschiebung vom Zins- zum Tilgungsanteil.

Beim Annuitätendarlehen vereinbart man den Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist. Üblich sind fünf bis 15 Jahre. Im Rahmen von Immobilienfinanzierungen sind auch kürzere oder längere Festschreibungszeiten möglich. Der Anfangszinssatz kann in der Regel vom Kreditnehmer selbst bestimmt werden. Üblicherweise legen Kreditinstitute eine Mindestrückzahlungshöhe von 1 oder 2 Prozent fest. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine deutlich höhere Rückzahlung sinnvoller, da sich die Kreditlaufzeit damit deutlich verringern und die Planungssicherheit des Kredits erhöhen lässt.

Mithilfe eines Zins- und eines Tilgungsplans ist es möglich, den Verlauf der Baufinanzierung genau zu berechnen. Hierbei kann man zum Beispiel einen Annuitätenrechner verwenden. Mit diesem lassen sich die Entwicklungen der Zinsen und des Tilgungsanteils genau bestimmen.

Hinweis: Wenn die Baufinanzierung nicht bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit getilgt werden kann, muss für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden.

Nebenkosten bei einem Annuitätendarlehen

Bei Annuitätendarlehen fallen verschiedene Nebenkosten an. Hierzu zählen Bereitstellungszinsen, Vorlaufzinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen.

  • Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn der Kreditnehmer den genehmigten Kredit über einen längeren Zeitraum nicht abruft.
  • Vorlaufzinsen können für den Zeitraum zwischen Auszahlung und Fälligkeit der ersten Annuität anfallen.
  • Vorfälligkeitsentschädigungen kommen dann auf den Kreditgeber zu, wenn er seine Restschuld vorzeitig tilgt.

Besondere Ausgestaltungsmöglichkeiten

Die Tilgung des Darlehens kann mit verschiedenen Vertragsoptionen an die individuelle Situation angepasst werden. So besteht etwa die Möglichkeit, dass der Darlehensvertrag dem Kreditnehmer die Möglichkeit kostenloser Sonderzahlungen einräumt. Auf diese Weise kann die Rückzahlung schneller erfolgen.

Weiterer Variationsspielraum ergibt sich etwa bei der Dauer der Zinsbindung. Handelt es sich um ein Volltilger-Darlehen, werden die anfängliche Tilgung und die Annuität so bemessen, dass der Kredit am Ende der Laufzeit zu 100% getilgt ist. Wenn dies nicht der Fall ist, besteht am Ende der Zinsbindung eine Restschuld. Dann ist der Kreditnehmer gezwungen, die Tilgung zu einem möglicherweise schlechteren Zinssatz weiter zu finanzieren.

Weiterhin besteht noch die Möglichkeit eines Annuitätendarlehens mit einer tilgungsfreien Anlaufzeit. Hierbei ist vertraglich vereinbart, dass der Kreditnehmer die Tilgung für einen bestimmten Zeitraum aussetzen kann. Dadurch profitiert er am Anfang der Laufzeit von einer gewissen finanziellen Entlastung.

Vorteile eines Annuitätendarlehens

  1. Planungssicherheit

Der wesentliche Vorteil eines Annuitätendarlehens ist die Planungssicherheit. In der Regel liegt die Sollzinsbindung für ein klassisches Annuitätendarlehen bei fünf bis 15 Jahren. Bei manchen Anbietern kann der Zinssatz sogar über 30 Jahre festgeschrieben werden. Innerhalb dieses Zeitraums kann der Kreditnehmer mit einer gleichbleibenden monatlichen Rate rechnen. Besonders sicher wird es mit einem Volltilgerdarlehen. Dabei wird der Tilgungssatz so gewählt, dass man das Darlehen während der Zinsbindungszeit komplett zurückzahlen kann.

  1. Minderung der Restschuld

Im Normalfall werden Tilgungszahlungen sofort verrechnet und die Schuldsumme entsprechend reduziert. Damit nehmen die Zinszahlungen kontinuierlich ab.

  1. Feststehende Restschuld

Auch wenn eine Rückzahlung während der ersten Zinsfestschreibungszeit nicht möglich ist, ist dies in der Regel kein Problem. Da die Restschuld feststeht, kann man sehr präzise kalkulieren und frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung finden.

Nachteile eines Annuitätendarlehens

  1. Keine Vertragsänderungen während der Laufzeit möglich

In der Regel ist eine Änderung des Vertrags während der Zinsbindungsfrist nicht möglich. Will man flexibel bleiben, sollte man vorab Sondertilgungen vereinbaren. Teilweise werden diese jedoch nur akzeptiert, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung übernommen wird.

  1. Zinsänderungsrisiko nach Zinsbindung

Es besteht die Gefahr, dass sich die Zinsen mit Ablauf der Zinsbindung ändern. Die Konditionen für die Anschlussfinanzierung können dadurch ungünstiger ausfallen als die des ursprünglichen Vertrags.

Für wen eignet sich ein Annuitätendarlehen?

Diese klassische Form des Darlehens eignet sich vor allem für Kreditnehmer, die ihre Immobilie selbst nutzen und ein möglichst geringes Zinsrisiko eingehen möchten. Wem Planungssicherheit wichtig ist, der ist mit einem Annuitätendarlehen gut beraten.


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