Sie denken über den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie nach?
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Wir sind Ihre Experten für Denkmalschutzimmobilien
David Gramzow
Geschäftsführender Gesellschafter
0176 83412806
david@david-gramzow.de
Für die meisten Personen kommt die Denkmalimmobilie nur als Anlageobjekt in Betracht. Der Grund ist relativ einfach, Sie reduzieren das zu versteuerndes Einkommen durch die Denkmalabschreibungen (Denkmal AfA), welche reguläre Immobilien nicht bieten können. Für das Finanzamt machen Sie also mehr Verlust, den Sie wiederum gegen das zu versteuernde Einkommen gegenrechnen können.
Der eigentliche ,,Trick´´ ist hierbei allerdings eine Kombination aus dem Tilgungsanteil der Finanzierung, der Denkmalschutzabschreibung auf 12 Jahren und dem steuerfreien Verkauf der Immobilie nach einem Zeitraum von 10 Jahren.
Mit anderen Worten, über die komplette Haltedauer der Immobilie haben Sie Steuern gespart, der Mieter hat durch die Mietzahlung den Kredit teilweise abbezahlt und Sie verkaufen wiederum die Immobilie steuerfrei weiter.
Somit sind auch Gewinne durch Preissteigerungen im Verkaufsfall nach 10 Jahren steuerfrei. Ein cleveres Anlagemodell für Investoren ab einem brutto Jahreseinkommen von ca. 60.000 Euro. Denn nur wenn Sie überhaupt Steuern zahlen müssen, können Sie auf der anderen Seite Steuern sparen.
Natürlich können Sie die Denkmalschutzimmobilie auch selbst bewohnen. In diesem Fall genießen Sie nicht eine außergewöhnlichen Wohnatmosphäre, sondern profitieren auch noch von steuerlichen Vorteilen.
Die Details hierzu sind geregelt in §10 f des Einkommenssteuergesetzes. Die Denkmal-AfA gilt neben Baudenkmalen auch für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Demnach können Eigennutzer eines Baudenkmals Aufwendungen für Baumaßnahmen und Erhaltungsaufwände, die an einem eigenen Gebäude entstehen, absetzen. Hier können Eigennutzer im Kalenderjahr des Abschlusses und in den neun folgenden Jahren jeweils neun Prozent geltend machen. Das gilt aber nur dann, wenn der Steuerpflichtige die Denkmalimmobilie in dem jeweiligen Kalenderjahr in Eigennutzung bewohnt.
Im allgemeinen liegt der Gewinn an einer Immobilie in der Frage, wie man diese finanzieren kann. Hier gibt es erhebliche Unterschiede. Zu einem wird jede Objektkategorie von den Banken unterschiedlich akzeptiert und zu anderem, ist jeder Kreditnehmer immer für sich selbst zu betrachten.
Hierbei unterschieden wir im ganz grob nach der Frage, ob Sie die Immobilie vermieten wollen, also eine Kapitalanalge suchen, oder selbst bewohnen wollen.
Im Allgemeinen konnten wir unseren Kunden immer sagen: wenn Sie die Immobilie selbst beowhnen wollen, können wir den kompletten Kaufpreis der Immobilie finanzieren.
Diese Grundlage hat sich seit dem Jahr 2022 durch die Erhöhung der Zinsen geändert. In der Haushaltsberechnung für die Bank wird Ihre aktuelle Mietzahlung gestrichen und durch die monatliche Rate für die Immobilie durch Zins und Tilgung ersetzt. Dieser Betrag sollte maximal 1/3 des Haushaltsnetto Einkommen darstellen.
In diesem Fall ist es wichtig zu wissen, dass es für die Bank unerheblich ist, ob Sie im zweiten Schritt mit der Denkmalimmobilie sparen können.
Zusätzlich lassen sich in den meisten Fällen KfW-Programme mit dem Kauf einer Denkmalimmobilie kombinieren. Hier können wir in einem persönlichen Gespräch einzeln darauf eingehen.
Die Frage, wieviel Immobilie Sie sich generell leisten können, können Sie gern mit unserem Budgetrechern überprüfen.
Wenn Sie die Denkmalimmobilie als Kapitalanalge kaufen wollen, müssen Sie den ganzen Prozess aus einem anderen Blickwinkel betrachten.
Für das Finanzamt wollen Sie einen Verlust durch die Denkmal-AfA ausweisen und gleichzeitig soll der Mieter den Kredit abbezahlen.
Der eigentliche ,,Trick´´ ist hierbei allerdings eine Kombination aus dem Tilgungsanteil der Finanzierung, der Denkmalschutzabschreibung auf 12 Jahren und dem steuerfreien Verkauf der Immobilie nach einem Zeitraum von 10 Jahren.
Wir kalkulieren im allgemeinen ca. 20% Eigenkapital vom Kaufpreis für die Finanzierung, dadurch wird die monatliche Belastung nicht zu hoch und Sie stehen bei den meisten Banken dadurch solventer da.
Zusätzlich finanzieren wir die Immobilie, solange die Denkmal-AfA läuft, also 12 Jahre. Das ist ein Unterschied zu anderen Kapitalanlagen, die nach 10 Jahren einfach wieder verkauft werden.
Eingige Denkmalimmobilien haben ein Mietpool-Konzept. Auch hier ist nicht jede Bank damit einverstanden und wir müssen den richtigen Finanzierungspartner suchen, der mit allen Umständen arbeiten kann.
Dann nehmen Sie einfach über die Anfragefelder den Kontakt auf, lassen Sie ein Exposé zukommen und wir können im Anschluss über alles weitere sprechen. Gern können Sie auch die Finanzierungsrechner nutzen und wir erstellen Ihnen ein erstes Angebot.
Um die steuerlichen Möglichkeiten in vollem Umfang nutzen zu können, sind Denkmalimmobilien vor allem für Personen mit entsprechender Steuerlast empfehlenswert. Aus Erfahrung können wir sagen, dass vor allem Gutverdiener mit hohem Bruttoeinkommen von einer Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie profitieren. Genaueres lässt sich nach einer detaillierten Wirtschaftlichkeitsprüfung sagen.
Die Abschreibung auf Denkmalimmobilien ist in der steuerlichen Gesetzgebung geregelt. Aktuell gibt es keine Anzeichen dafür, die steuerlichen AfA-Möglichkeiten anzupassen.
Die steuerliche AfA kann nur der Erstkäufer einer denkmalgeschützten Immobilie nutzen. Wenn die Immobilie innerhalb der AfA-Frist verkauft wird, kann der neue Erwerber die Möglichkeiten der Abschreibung nicht nutzen. Es besteht keine Möglichkeit, die AfA weiterzugeben.
Die Vorgaben zur Höhe der Abschreibung sind in § 7 EStG geregelt. Demnach können Kapitalanleger 8 Jahre lang 9 Prozent sowie 4 Jahre 7 Prozent auf die Wiederherstellungskosten der Denkmalschutzimmobilie als Sonder-AfA geltend machen. Darüber hinaus ist auch eine Abschreibung auf die denkmalgeschützte Altsubstanz möglich. Dabei können nach § 7 Abs. 4 EStG 2,5 Prozent auf die Altsubstanz als lineare AfA abgeschrieben werden. Auch Eigennutzer können die AfA in Anspruch nehmen. Sie können 10 Jahre 9 Prozent der Sanierungskosten der Denkmalschutzimmobilie gem. § 10f EStG als Abschreibung geltend machen.
