Warum sollten Sie mit uns eine Kapitalanlage in Berlin suchen, kaufen und finanzieren?

Was macht Immobilien als Kapitalanlagen in Berlin so besonders?

Berlin war in der Vergangenheit eine geteilte Stadt. Diese Besonderheit sehen wir bis heute im Immobilienmakrt. Im Laufe der Jahre haben sich verschiedne Eigenschaften herausgearbeitet. Hierbei wollen wir die zwei wichtigsten Parameter genauer betrachten.

Die Lage in Berlin:

Was ist eine gute Lage für Immobilien in Berlin? Diese Frage lässt sich gar nicht so einfach beantworten. Ab dem Jahr 2010 ist viel passiert, sodass heute fast alle Bezirke innerhalb des S-Bahnrings als gute Lage für Kapitalanlagen gesehen werden kann. Aber auch hier sind Bezirke wie Kreuzberg, Neukölln und Mitte besonderns interessant für Investoren. Die großen Preissrünge sind hier in der Zukunft allerdings nicht mehr zu erwarten, bei akteullen Preisen von über 5000 Euro/m² Wohnfläche.

Verantwortlich hierfür ist vor allem der starke Zuzug von Menschen mit guten Jobs und hohen Einkommen. Allein zwischen 2011 und 2020 wuchs die Stadt um fast 340.000 Einwohner. Da die Bautätigkeit trotz dieses Zuwachses auf einem niedrigen Niveau stagnierte, verzeichneten Berliner Immobilien im deutschlandweiten Vergleich außergewöhnliche Wertzuwächse.

An dieser Entwicklung hat auch die von Jahr zu Jahr wachsende Startup-Szene der Hauptstadt ihren Anteil. So weist etwa der Startup-Monitor 2020 für das Jahr 2019 einen Zufluss von Wagniskapital in Höhe von 6,2 Milliarden Euro an deutsche Startups aus, von denen ganze 58,9 % auf Berlin entfielen – ein neuer Rekord. Auch bei der Investitionshöhe hat Berlin deutschlandweit eine Vorreiterrolle inne, was ein schnelles Unternehmenswachstum, die Schaffung von Arbeitsplätzen und damit einen wachsenden Bedarf nach Immobilien begünstigt.

Der Zustand der Immobilien in Ost und West-Berlin:

Der Zustand des Immobilienbestandes war in Ostberlin stark runtergekommen. Nach der Wiedervereinigung hat sich hier viel getan. Die meisten Altbauten wurden bis zum Jahr 2000 im Ostteil der Stadt saniert, sodass man heute in den meisten Fälle eine solide Baustruktur vorfinden kann. Achten Sie trotzdem auf folgende Punkte, um keine negativen Überraschungen zu erleben.

• Zustand der Haustechnik
• Vorhandensein von Bauschäden
• Anforderungen an energetische Sanierungen
• Mieterstruktur
• Zusätzliche Ausstattungsmerkmale

Aber auch der Immobilienbestand in Westberlin ist kein Selbstläufer. Regelmäßge Reperaturen und Instandsetzungen zählen hier genauso dazu. Egal für welchen Bezirk Sie sich entscheiden, für unsere Kunden überqueren wir auch die alte Grenze in der Hauptstadt.

Vorteile einer Kapitalanlage in Berlin

Gegenüber renditeschwachen Anleihen, Festgeld oder risikobehafteten Aktien bieten Kapitalanlagen in Immobilien vielfältige Vorteile.

• Steuerliche Ersparnisse:

Je nach Objektalter und Kategorie können jährlich 2 bis 2,5 % der Investitionssumme abzüglich des Grundstücks abgeschrieben werden – auch Reparaturarbeiten und andere in Zusammenhang mit der Immobilie stehende Ausgaben, die als Werbungskosten veranschlagt werden können. Das betrifft etwa Makler- und Fahrtkosten. Ebenso können Darlehenszinsen geltend gemacht werden. Dies führt zu einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens.

Soll die vermietete Immobilie als Spekulationsobjekt genutzt werden, ist die zehnjährige Haltefrist zu berücksichtigen, innerhalb deren Veräußerungsgewinne mit dem aktuellen Einkommensteuersatz zu versteuern sind. Bis dahin gewährte Abschreibungen sind ebenfalls als Gewinne aufzusummieren. Will man die Ausgaben umgehen, sollte man die Immobilie mindestens über 10 Jahre halten.

• Geringes Risiko:

Immobilien bieten einen verlässlichen Inflationsschutz. Während Geld vor allem in wirtschaftlich unruhigen Zeiten an Kaufkraft verliert, steigt der Preis von Immobilien langfristig an. Gleichzeitig sind die Wertschwankungen deutlich geringer als bei Aktien oder Derivaten. Totalverluste sind praktisch ausgeschlossen. Ein weiterer wesentlicher Vorteil für Immobilieneigentümer besteht in der Rückzahlung des Immobiliendarlehens durch die Mieterträge aus der Immobilie.

• Solide Renditepotenziale:

Oberstes Ziel einer Kapitalanlage ist die Erwirtschaftung von Rendite. Voraussetzung hierfür ist, dass der Kaufpreis und die Mieteinnahmen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Hierbei spricht man etwa von einer Kaltmiete von rund 3,30 Euro je 1.000 Euro Kaufpreis je m². Der Kaufpreis sollte sich am Marktwert orientieren. Üblich ist ein Faktor 20 im Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Vor allem in Ballungsräumen sieht man auch häufig Faktoren von 25 bis 35. Marktübliche Renditen bewegen sich in einem Rahmen von 2,5 bis 4,0 %.

• Verlässliche Altersvorsorge:

Immobilien erfreuen sich als Altersvorsorge anhaltender Beliebtheit. So ist nach einer anfänglichen Vermietung etwa eine spätere Eigennutzung möglich. Alternativ besteht auch im Alter die Möglichkeit einer Vermietung und der Generierung eines zusätzlichen Einkommens neben der Rente.

Wer eine Eigennutzung in Betracht zieht, sollte sich möglichst früh Gedanken über unbefristete Mietverträge und die Tauglichkeit des Wohnraums für Senioren machen. Wichtig ist weiterhin, dass das Objekt bis zum Ausscheiden aus dem Arbeitsleben abbezahlt ist.

Nachteile von Kapitalanlage-Immobilien

Es ist nicht zu vernachlässigen, dass den zahlreichen Vorteilen eines Immobilienerwerbs auch Nachteile gegenüberstehen. Mit einer gewissenhaften Auswahl und Kaufvorbereitung kann man diese Gefahren jedoch reduzieren. Zu nennen sind vor allem folgenden Faktoren:

• Langfristige Bindung des Kapitals
• Wertsteigerung ungewiss
• Aufwand für Verwaltung
• Versteckte Mängel
• Risiko für Mietausfälle

Der Gramzow-Tipp: Eine kleine Wohneinheit zur Kapitalanlage ist für viele Investoren der Einstieg zum nachhaltigen Aufbau von Vermögen. Hierbei ist insbesondere die Lage und die damit verbundene Vermietbarkeit ein entscheidendes Kriterium. In den letzten Jahren sind durch die positive Entwicklung einzelner Standorte auch kleinere Städte sowie  B- und C-Lagen interessant geworden. Lassen Sie sich hier jedoch vorher von einem erfahrenen Immobilienprofi beraten und kaufen Sie nicht die berühmte ,,Katze im Sack´´.