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David Gramzow
Geschäftsführender Gesellschafter
030 629 32 914
david@david-gramzow.de
Berlin ist ein außergewöhnlicher Immobilienmarkt, der sich in den letzten 20 Jahren stark entwickelt hat. Eine Besonderheit hierbei ist, dass die Hauptstadt kein zentrales Stadtzentrum hat, wie man es aus Paris oder London kennt, sondern viele kleinere Zentren in den jeweiligen Bezirken. Deszufolge ist auch der Immobilienmakrt sehr differenziert. Für Außenstehende sind die Immobilienpreise oft schwierig nachzuvollziehen. Daher bieten wir unseren Kunden ein solides Fundament aus über 10 Jahren Berufserfahrung bei Banken und Maklerunternehmen, um Ihre Immobilie richtig beurteilen und bewerten zu können. Wir verlassen uns nicht auf eine Ahnung, sondern auf unsere Expertise.
Es gibt drei gängige Methoden, um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen:
Die Vergleichswertmethode: Hierbei wird der Wert Ihrer Immobilie anhand ähnlicher Immobilien in Ihrer Umgebung ermittelt.
Die Ertragswertmethode:Diese Methode wird hauptsächlich bei vermieteten Immobilien angewendet und basiert auf der zukünftigen Mieteinnahme.
Die Sachwertmethode: Hierbei wird der Wert Ihrer Immobilie anhand des Wertes des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude ermittelt.
Um den Wert einer Immobilie mit Hilfe der Vergleichswertmethode zu ermitteln, werden folgende Schritte durchgeführt:
1. Auswahl von Vergleichsobjekten: Es werden ähnliche Immobilien in der Umgebung gesucht, die kürzlich verkauft wurden und ähnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen. Hierbei werden Faktoren wie Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung berücksichtigt.
2. Bestimmung der Vergleichspreise: Aus den Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt.
3. Anpassung der Vergleichspreise: Da keine zwei Immobilien exakt gleich sind, müssen Anpassungen an den Vergleichspreisen vorgenommen werden, um die Unterschiede zu berücksichtigen. Hierbei werden Merkmale wie z.B. die Lage oder Ausstattung der Immobilie bewertet und entsprechende Anpassungen vorgenommen.
4. Berechnung des Vergleichswerts: Der Vergleichswert ergibt sich aus der Multiplikation des angepassten Quadratmeterpreises mit der Größe der zu bewertenden Immobilie.
Der Vergleichswert gibt somit an, welchen Wert die Immobilie auf Basis von ähnlichen Immobilien in der Umgebung hat. Das Problem hiebei ist, falls die Preise der anderen Immobilien bereits falsch berechnet wurden, berechnen Sie den Wert Ihrer Immobilie auf einer falschen Grundlage. Zusätzlichen werden die Besonderheiten Ihrer Immobilie bei dieser Bewertung nicht mit kalkuliert. Somit ergibt sich nur ein grober Richtwert bei der Preisgestaltung, der auch von den meisten Banken nicht berücksichtig wird.
Die Ertragswertmethode ist eine der drei gängigen Methoden zur Ermittlung des Immobilienwerts. Sie wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet und berücksichtigt die zu erwartenden zukünftigen Mieteinnahmen.
Um den Wert einer Immobilie mit Hilfe der Ertragswertmethode zu ermitteln, werden folgende Schritte durchgeführt:
1. Ermittlung der Roherträge: Hierbei wird die jährliche Nettokaltmiete der vermieteten Einheiten mit der Anzahl der vermieteten Einheiten multipliziert.
2. Abzug der Bewirtschaftungskosten: Von den Roherträgen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, um den Nettoertrag zu erhalten. Hierbei werden Kosten wie z.B. Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Versicherungskosten berücksichtigt.
3. Ermittlung des Liegenschaftszinses: Der Liegenschaftszins ist ein Prozentsatz, der den Ertrag in Bezug zum Verkehrswert der Immobilie setzt. Er wird auf Basis von Vergleichszinssätzen ermittelt.
4. Berechnung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke ermittelt.
5. Berechnung des Gebäudewerts: Der Gebäudewert wird auf Basis der Baukosten und Abschreibungen berechnet.
6. Berechnung des Ertragswerts: Der Ertragswert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Gebäudewerts, multipliziert mit dem Liegenschaftszins.
Der Ertragswert gibt somit an, welchen Wert die Immobilie auf Basis der zu erwartenden zukünftigen Mieteinnahmen hat. Die Ertragswertmethode eignet sich vor allem für Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser, die vermietet sind.
Die Sachwertmethode ist eine der drei gängigen Methoden zur Ermittlung des Immobilienwerts. Sie basiert auf der Berechnung der Kosten, die für den Neubau einer gleichwertigen Immobilie anfallen würden, abzüglich der Abschreibung aufgrund von Alter, Abnutzung und technischer Überholung.
Um den Wert einer Immobilie mit Hilfe der Sachwertmethode zu ermitteln, werden folgende Schritte durchgeführt:
1. Berechnung des Gebäudesachwerts: Der Gebäudesachwert wird auf Basis von Baukosten und Baupreisindizes ermittelt. Hierbei werden alle Kosten für den Neubau der Immobilie berücksichtigt, inklusive Material, Arbeitskosten und Baunebenkosten.
2. Berechnung des Bodenwerts: Der Bodenwert wird auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke in der Umgebung ermittelt.
3. Abschreibung: Der ermittelte Gebäudesachwert wird um eine Abschreibung aufgrund von Alter, Abnutzung und technischer Überholung reduziert.
4. Berechnung des Sachwerts: Der Sachwert ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts und des reduzierten Gebäudesachwerts.
Die Sachwertmethode eignet sich vor allem für eine Vielzahl von Immobilien, wie z.B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Denkmalschutz Gebäude oder einzigartige Wohnimmobilien, deren Wert nicht allein auf Basis von Vergleichsobjekten ermittelt werden kann.
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Immobilie auf dem Markt erzielen könnte, wenn sie zum Verkauf stünde.
Die Beleihungswertberechnung beruht auf verschiedenen Faktoren, die den Wert der Immobilie beeinflussen. Dazu gehören zum Beispiel die Lage, die Bauqualität, das Baujahr, die Größe und die Ausstattung der Immobilie. Auch Aspekte wie die Infrastruktur in der Umgebung oder die Verkehrsanbindung können eine Rolle spielen.
Für die Berechnung des Beleihungswerts werden in der Regel verschiedene Methoden angewendet, je nach Art der Immobilie und den spezifischen Anforderungen des Kreditgebers. Zu den gängigen Methoden gehören unter anderem die Vergleichswertmethode, die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode, die auch bei der allgemeinen Ermittlung des Immobilienwerts zum Einsatz kommen.
Die Beleihungswertberechnung ist für Kreditgeber von großer Bedeutung, da sie einen wichtigen Indikator dafür liefert, welchen Betrag sie als Kredit vergeben können, ohne dabei ein zu großes Risiko einzugehen. Für Immobilienbesitzer ist es daher wichtig, den Beleihungswert ihrer Immobilie zu kennen, um die möglichen Finanzierungsoptionen abschätzen zu können.
Gegenüber anderen Maklern oder dem privaten Immobilienverkauf, bieten wir Ihnen einen erheblichen Mehrwert und zahlreiche Vorteile.
Eine Immobilienvermarktung kann unter Umständen sehr zeitaufwändig und mühsam sein. Ein Verkaufsprozess über mehrere Monate ist keine Seltenheit. Zusätzlich wird die Abwicklung verlängert, falls die Hausaufgaben am Anfang der Vermarktung nicht richtig durchgeführt wurden. Hierzu zählt eine professionelle Marktpreisermittlung sowie die Aufarbeitung der richtigen Objektunterlagen.
Der richtige Verkaufspreis ist die Grundlage für den Immobilienverkauf. Hierbei verlassen wir uns nicht auf eine Ahnung oder unser Bauchgefühl, sondern bewerten Ihre Immobilie auch aus der Sicht einer Bank mit den aktuellsten Bewertungsmodellen. Somit können wir Probleme rechtzeitig erkennen und Lösungsvorschläge ausarbeiten.
Sobald wir Ihre Immobilie anbieten, gibt es in den meisten Fällen eine Vielzahl von Interessenten, die Ihr Objekt besichtigen wollen. Wir selektieren die Interessenten, basieren auf der Fähigkeit, eine Finanzierung abschließen zu können und können somit die Anzahl der ,,Immobilientouristen´´ deutlich reduzieren. Diese Selektion gibt Ihnen ein sicheres Gefühl, dass Sie nicht jeden in Ihr Haus lassen.
Lassen Sie sich nicht von zähen Verhandlungen oder unsympathischen Interessenten abschrecken. Wir wissen genau, wie man mit allen Parteien richtig verhandelt, um zu einem Ergebnis zu gelangen. Hierbei sind unsere Verhandlungen niemals zum Nachteil für eine Partei, oder nur zum Vorteil einer anderen Partei. Sondern immer auf das eigentliche Ziel fokussiert.
Einen richtigen Nachteil haben Sie nicht, falls Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Allerdings gibt es verschiedene Einschränkungen bzw. Aufwendungen.
Eine Immobilienvermarktung kostet Geld. In den meisten Fällen müssen Sie mit 3,57% inkl. Mwst vom Verkaufspreis rechnen.
Wenn Sie eine dritte Partei beauftragen, haben Sie die Kontrolle nicht unmittelbar in den Händen, wie es sich manche Eigentümer vorstellen.
Immobilienunterlagen sind höchst persönlich. Falls Sie uns beauftragen, bekommen wir einen umfangreichen Einblick in diese Dokumente.
Wer nicht über die notwendigen Immobilienkenntnisse verfügt und nur ein oder zweimal im Leben eine Immobilie verkauft, sollte auf jeden Fall einen Experten befragen. Hierbei spielen die Referenzen, die Marktkentniss und die Expertise eine wesentliche Rolle. Zusätzlich kann der Aufwand, eine Provision zu zahlen, durch einen guten Verkaufspreis wieder kompensiert werden.
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+49 (0)176 83412806Grundsätzlich bewerten wir selbst genutztes Wohneigentum, wie zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen und Anlageimmobilien. Hierzu zählen Kapitalanlagen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Aber auch Grundstücke zählen zu unseren tätglichen Aufgabengebieten.
Das können wir nicht pauschal sagen. Bei einer kleinen Eigentumswohnung in Berlin, die wir im Anschluss der Bewertung verkaufen können, kostet die Bewertung nichts. Bei größeren Objekten mit mehr Zeitaufwand, müssen wir über die Bezahlung seperat sprechen.
Unsere Kunden müssen bei uns nicht zwingend verkaufen. In diesen Fällen würden wir allerdgins über eine Bezahlung der Immobilienbewerung sprechen.
Wir bewerten Immobilien auch außerhalb von Berlin. In diesem Fall würden wir der Mehraufwand und die Fahrtkosten in Rechnung stellen.
Abhängig von dem Objekt, benötigen wir eine Vielzahl von Unterlagen. Eine genaue Auflistung können wir Ihnen erst dann geben, wenn wir uns einen ersten Eindruck von der Immobilie gemacht haben.
