Wir vergleichen alle gängigen Darlehensarten für Ihre Baufinanzierung und geben Ihnen Hinweise, um möglichst günstige Konditionen von den Banken zu erhalten.
- Das Annuitätendarlehen – die Grundlage der meisten Baufinanzierungen
- Das Volltilgerdarlehen – ohne Restschuld in die Rente
- Konstant Darlehen – der Bausparvertrag plus das eigentliche Darlehen
- Zwischenfinanzierung – die Brücke zwischen zwei Objekten
1. Das Annuitätendarlehen – die Grundlage der meisten Baufinanzierungen
Folgende Punkte sind kennzeichnend:
- das Annuitätendarlehen zählt zur Gruppe der Darlehensarten mit Sollzinsbindung
- die monatliche Rate besteht aus einem Zins- und Tilgungsanteil
- die monatliche Rate bleibt bis zum Ende der Sollzinsbindung konstant
Einige Banken bieten Laufzeiten von bis zu 30 Jahren an. In den meisten Fällen werden Annuitätendarlehen aber mit einer Laufzeit von 10 Jahren bis 20 Jahren abgeschlossen.
Aufgrund der gestiegenen Zinsen empfehlen wir, eine längere Zinsbindung zu vereinbaren. Hier sind die Zinsunterschiede von 15 Jahren Zinsbindung auf 20 Jahre Zinsbindung nicht so hoch, wie viele annehmen würde. Einen genauen Vergleich können Sie mit unserem Zinsvergleichsrechner unternehmen.
Grundsätzlich richten sich die monatlich zu zahlenden Zinsen nach dem jeweiligen Sollzins sowie der Restschuld. Zu Beginn der Finanzierung ist die Restschuld bei 100 %, da Sie noch nichts zurückgezahlt haben. Dementsprechend ist der Zinsanteil der Annuität am Anfang sehr hoch. Über die Laufzeit nimmt der Zinsanteil ab, während der Tilgungsanteil um das gleiche Maß ansteigt. In der Summe bleibt die monatliche Rate allerdings immer gleich. Somit haben Sie jeden Monat die gleiche Rate an die Bank zu zahlen und können damit über einen langen Zeitraum sicher planen.
Umso mehr Eigenkapital Sie bei der Finanzierung einbringen, umso mehr fällt der Beleihungsauslauf. Eine genaue Berechnung unternimmt jede Bank für sich selbst, allerdings kann man pauschal sagen, dass bei 10 % Eigenkapital vom Kaufpreis der Beleihungswert bei 90 % liegt und wir eine Zinsreduktion von mindestens 0,3 % erhalten. Die richtige Berechnung der Zinsschwelle ist somit bares Geld wert. Gern Sie können die ersten Ergebnisse mit unserem Finanzierungsrechner berechnen.
2. Das Volltilgerdarlehen – ohne Restschuld in die Rente
Folgende Punkte sind kennzeichnend:
- keine Restschuld am Ende der Laufzeit
- gebundener Sollzins bis zum Ende der Laufzeit
- konstante Rate bis zum Ende der Laufzeit
- durch höheren Tilgungsanteil ist die monatliche Rate höher als bei einem Annuitätendarlehen
- Sollzins kann niedriger sein, weil das Risiko für die Bank niedriger ist
Ein Volltilgerdarlehen könnte etwa folgende Werte aufweisen:
- Darlehenssumme: 180.000 Euro
- Laufzeit: 20 Jahre
- Tilgungssatz: 5 %
- Zinssatz: 1,5 %
- Monatliche Rate: 975 Euro
In diesem Beispiel könnte man das Darlehen in Höhe von 180.000 Euro innerhalb von 20 Jahren vollständig zurückzahlen. Dafür müsste man mit einer monatlichen Kreditrate von knapp 1.000 Euro kalkulieren.
Veranschaulichen wir uns das Ganze noch an einem weiteren Beispiel:
Wenn man ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro innerhalb von 10 Jahren vollständig zurückzahlen will, muss man mit einer monatlichen Rate von 2.600 Euro kalkulieren. Bei 15 Jahren sind es immerhin noch 1.800 Euro.
Zum Vergleich: Entscheidet man sich für ein normales Darlehen mit einer Rate von 1.400 Euro und fünfzehnjähriger Zinsbindung, ist am Ende der ersten Zinsbindung noch eine Restschuld von 80.000 Euro übrig, deren Finanzierung dann zum Marktzins erfolgen muss.
Bei der Variante mit Volltilgung zahlt der Darlehensnehmer 5 Jahre länger, dafür aber zu feststehenden Raten von 1.400 Euro pro Monat. Da die Zinsen für das Volltilger-Darlehen so günstig sind, bewegen sich auch die Gesamtzinskosten auf einem relativ niedrigen Niveau. Mit einem zwanzigjährigen Volltilger-Darlehen hat man also viel Sicherheit bei vergleichsweise niedrigen Monatsraten.
Unser Tipp: Wer sich die monatliche Rate leisten kann, kann bei einem Volltilger-Darlehen gute Konditionen von den Banken bekommen. Gern können Sie hierfür unseren Finanzierungsrechner für die ersten Beispielrechnungen nutzen.
3. Konstant Darlehen – der Bausparvertrag plus das eigentliche Darlehen
Folgende Punkte sind kennzeichnend:
- gut geeignet bei geringen finanziellen Eigenmitteln
- Sollzinsen und Rate über Gesamtlaufzeit unverändert
- Dank gleichbleibender monatlicher Darlehensrate langfristige Kalkulationssicherheit
- Da keine Anschlussfinanzierung erforderlich ist, kein Zinsänderungsrisiko
- Sondertilgungsmöglichkeiten für bis zu 100 %
- Förderung durch KfW möglich
Im Wesentlichen schließt der Darlehensnehmer zwei Verträge über dieselbe Summe ab. Für das Darlehen werden nur die Zinsen gezahlt. Die Sparraten für den Bausparvertrag wählt man bewusst hoch, damit man bereits nach 10 Jahren einen Zuteilungstermin erhält. Wird das Bauspardarlehen zugeteilt, bekommt der Darlehensnehmer das angesparte Guthaben plus Zinsen ausgezahlt. Damit kann er das Darlehen zum Teil tilgen. Der Rest des Kredits läuft danach als gewöhnliches Bauspardarlehen weiter. Die monatliche Darlehensrate bleibt unverändert. Ab diesem Zeitpunkt dient sie einerseits der Tilgung, andererseits den Zinsen des Darlehens. Unser Finanzierungsrechner beantwortet Ihnen alle wichtigen Fragen zu dem eigentlichen Darlehen.
4. Zwischenfinanzierung: die Brücke zwischen zwei Objekten
Folgende Punkte sind kennzeichnend:
- Zwischenfinanzierung gibt es nur in Kombination mit einem ,,richtigen Darlehen´´
- Zwischenfinanzierung kann teuer werden, weil die zeitweise zwei Darlehen parallel haben
- das Darlehen für die Zwischenfinanzierung kann einen Tilgungsanteil haben
- in die Haushaltsrechnung müssen beide Darlehen passen
Die Zwischenfinanzierung ist für die meisten Kreditnehmer auf den ersten Blick etwas kompliziert. Aber mit etwas Verständnis lässt sich auch diese Baufinanzierung meistern.
- Als Erstes muss man verstehen, dass die Bank auf Ihre vorhandene Immobilie eine zusätzliche Sicherheit einträgt. Sie setzten also das vorhandene Objekt ein, um ein neues zu erwerben. Das gelingt uns allerdings nur, wenn die vorhandene Immobilie auch einen entsprechenden Wert hat und die Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit ermöglicht. Eine zusätzliche Grundschuld lässt sich natürlich auch eintragen, aber auch nur dann, wenn der Objektwert diese Beleihung ermöglicht.
- Im zweiten Schritt muss das eigentliche Kaufobjekt bewertet werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass der Wert, den die Bank für die Immobilie ermittelt und der eigentliche Kaufpreis nicht zu weit voneinander abweichen. Das würde sonst Probleme bei der Ermittlung des Beleihungswertes ergeben.
- Im dritten Schritt müssen wir eine Finanzierungsrate ermitteln, sowohl für die eigentliche Baufinanzierung als auch für die Zwischenfinanzierung auf dem Bestandsobjekt. Diese monatliche Rate muss in die Haushaltsrechnung passen und darf keine Unterdeckung in der Berechnung ergeben.
- Im Anschluss trägt die Bank eine Grundschuld sowohl auf dem Kaufobjekt, als auch auf dem vorhanden Bestandsobjekt ein und zahlt den Kredit aus.
- Wenn Sie das Bestandsobjekt verkauft haben, lösen Sie mit diesem Betrag die alte Baufinanzierung und die Zwischenfinanzierung ab.
Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Finanzierungsrechner um ein Gefühl für das eigentliche Darlehen zu bekommen. Um den Rest kümmern wir uns.