Zwischenfinanzierung: Die Brücke zwischen zwei Immobilien.

  • neues Eigenkapital aus der vorhandenen Immobilie für die neue Immobilie
  • Zwischenfinanzierungen haben einen gebundenen Sollzins
  • manche Banken verlangen einen Tilgungsanteil für den Übergangskredit
  • Kostenaufwand der Zwischenfinanzierung muss in die Haushaltsrechnung passen
  • der Beleihungsauslauf des Kaufobjektes kann gesenkt werden durch das Eigenkapital aus dem Bestandsobjekt
  • Zwischenfinanzierungen können mit einer Laufzeit von bis zu 24 Monaten abgeschlossen werden

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David Gramzow
Geschäftsführender Gesellschafter

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Was ist eine Zwischenfinanzierung - gibt es eine allgemeine Definition?

Leider haben wir keine allgemeine Definition für die Zwischenfinanzierung gefunden. Wir versuchen die Finanzierung möglichst einfach zu erklären, obwohl es für die meisten Kreditnehmer auf den ersten Blick etwas kompliziert erscheint. Mit etwas Verständnis lässt sich auch diese Baufinanzierung meistern.

1. Als Erstes muss man verstehen, dass die Bank auf Ihre vorhandene Immobilie eine zusätzliche Sicherheit einträgt. Sie setzten also das vorhandene Objekt ein, um ein neues zu erwerben. Das gelingt uns allerdings nur, wenn die vorhandene Immobilie auch einen entsprechenden Wert hat und die Grundschuld eine zusätzliche Sicherheit ermöglicht. Eine zusätzliche Grundschuld lässt sich natürlich auch eintragen, aber auch nur dann, wenn der Objektwert diese Beleihung ermöglicht.

2. Im zweiten Schritt muss das eigentliche Kaufobjekt bewertet werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass der Wert, den die Bank für die Immobilie ermittelt und der eigentliche Kaufpreis nicht zu weit voneinander abweichen. Das würde sonst Probleme bei der Ermittlung des Beleihungswertes ergeben.

3. Im dritten Schritt müssen wir eine Finanzierungsrate ermitteln, sowohl für die eigentliche Baufinanzierung als auch für die Zwischenfinanzierung auf dem Bestandsobjekt. Diese monatliche Rate muss in die Haushaltsrechnung passen und darf keine Unterdeckung in der Berechnung ergeben.

4. Im Anschluss trägt die Bank eine Grundschuld sowohl auf dem Kaufobjekt, als auch auf dem vorhanden Bestandsobjekt ein und zahlt den Kredit aus.

5. Wenn Sie das Bestandsobjekt verkauft haben, lösen Sie mit diesem Betrag die alte Baufinanzierung und die Zwischenfinanzierung ab.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung?

Der Zinssatz der Zwischenfinanzierung orientiert sich an dem Zinssatz der eigentlichen Baufinanzierung. Zusätzlich verlangen einige Banken für die Zwischenfinanzierung auch einen Tilgungsanteil von 1 %-2 %. Dieser Tilgungsanteil kann zu Folge haben, dass wir die Gesamtrate nicht in die Haushaltsrechnung einplanen können. Es kommt also zu einer Unterdeckung und somit zu einer Ablehnung der Finanzierung. Wir helfen Ihnen dabei, die richtige Bank zu finden und die Belastung aus der Zwischenfinanzierung möglichst gering zu halten. Falls Sie der Bank bereits einen Käufer für Ihr Bestandsobjekt, beziehungsweise einen Entwurf zum Immobilienkaufvertrag präsentieren können, bekommen Sie in der Regel bessere Sollzinsen für seinen Überbrückungskredit.

Zusätzlich zu der Zwischenfinanzierung kommt auch noch die eigentliche Baufinanzierung für das Kaufobjekt dazu. Die eigentliche Finanzierung wird in den meisten Fällen über ein Annuitätendarlehen oder ein Volltilgerdarlehen dargestellt. In einzelnen Fällen kann dies auch mit einem Bausparvertrag kombiniert werden. Die Tilgung wird hierbei so berechnet, dass Sie zum Renteneintritt die Restschuld immer noch tragen können oder keine Restschuld mehr vorhanden ist.

Vorteile einer Zwischenfinanzierung

Der wesentliche Vorteil der Zwischenfinanzierung besteht in der Flexibilität in dem Prozess, bei dem die vorhandene Immobilie noch nicht verkauft ist und das neue Objekt schon gefunden wurde. Sie überbrücken also eine Zeitspanne von 6 bis 24 Monaten und zahlen dafür einen entsprechen Zins an die Bank.

Überblick:

– Auszahlung, sobald das Sicherungsobjekt bewertet wurde und die Finanzierung genehmigt ist
– Laufzeit der Zwischenfinanzierung von bis zu 24 Monaten
– sobald das Sicherungsobjekt verkauft ist, können Sie die Zwischenfinanzierung jederzeit zurückzahlen
– bereitgestelltes Geld wird als Eigenkapital bewertet und reduziert den Beleihungsauslauf bei dem Kaufobjekt

Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Ein Nachteil besteht in dem Kostenaufwand für die Zwischenfinanzierung, die zusätzlich zur eigentlichen Baufinanzierung kalkuliert wird. Falls Sie die vorhandene Immobilie nicht so schnell verkaufen können, wird die Zwischenfinanzierung kostenintensiv.

Zusätzlich ist für die Bank das Sicherungsobjekt immer ein zusätzliches Risiko in der Baufinanzierung. Die Frage, ob Sie diese Immobilie zeitnah zu dem angegebene Preis verkaufen können, ist für die Bank immer eine Unsicherheit. Falls Sie allerdings der Bank bereits einen Käufer für die eigene Immobilie beziehungsweise einen Entwurf zum Immobilienkaufvertrag präsentieren können, bekommen Sie in der Regel bessere Sollzinsen für den Überbrückungskredit.

Ein Beispiel für eine Zwischenfinanzierung

Nehmen wir an, Familie Schulze wohnt aktuell in einer 3-Zimmer-Eigentumswohnung und erwartet Nachwuchs. Was sind die nächsten Schritte?

1. Neue Immobilie finden

Nach kurzer Suche findet Familie Schulze ein hübsches Einfamilienhaus am Stadtrand für 400.000 Euro Kaufpreis. Gehen wir davon aus, dass die Bank den Wert der Immobilie genau so bewertet.

2. Vorhandene Restschuld und Verkaufspreis der eigenen Immobilie bestimmen

Die vorhandene 3-Zimmer-Wohnung hat einen aktuellen Wert von 250.000 Euro und ist nicht schuldenfrei. Für die Wohnung müssen Familie Schulze noch eine Restschuld von 50.000 Euro an die Bank zahlen. Nun ist geplant, die Eigentumswohnung so bald wie möglich zu veräußern. Zwar meldeten sich bisher schon einige Interessenten. Allerdings hat sich noch niemand zum Kauf der Wohnung entschlossen.

Anders sieht es da bei dem Einfamilienhaus am Stadtrand aus. Deshalb soll die Unterzeichnung des Kaufvertrags spätestens in 3 Monaten stattfinden. Weitere Ersparnisse hat das Paar nicht. Somit verfügt es über keinerlei Eigenkapital für die neue Immobilienfinanzierung.

3. Überbrückungskredit aufnehmen

Zur Lösung des Problems schließen die beiden eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 200.000 Euro ab. Der Betrag errechnet sich, indem vom Wert der Eigentumswohnung (250.000 Euro) die verbliebene Restschuld (50.000 Euro) abgezogen wird.

4. Benötigte Hauskauf-Finanzierung vereinbaren

Die durch den Überbrückungskredit ausgezahlten 200.000 Euro setzt das Paar als Eigenkapital für den Hauskauf ein. Da das neue Eigenheim 400.000 Euro kostet, benötigen die beiden noch eine Baufinanzierung über 200.000 Euro.

Vorteil dabei: Das beigesteuerte Eigenkapital verbessert den Beleihungsauslauf. Dieser ist definiert als der Quotient aus Kreditbetrag und Beleihungswert. Für letzteren sind 50 Prozent des aktuellen Verkehrswerts realistisch. Also 200.000 Eigenkapital vom Kaufpreis 400.000 Euro ergibt 50 % Beleihungsauslauf. (Wir gehen davon aus, dass die Banken die Objekte zum Kaufpreis bewerten.)

In diesem Fall ist die Bank auch bereit, einen besseren Zinssatz für die Baufinanzierung auszugeben.

5. Tilgung des Zwischenkredits

Angenommen, ein Interessent kauft in den nächsten Monaten die Eigentumswohnung für 250.000 Euro. Dann könnte Familie Schulze die Zwischenfinanzierung sofort ablösen. Danach zahlen Sie nur noch die eigentliche Rate der Baufinanzierung für das Einfamilienhaus.

Was ist der Unterschied zwischen einer Zwischenfinanzierung und einem variablen Darlehen?

Mit dem Abschluss eines variablen Darlehens trifft der Kreditnehmer die richtige Wahl, wenn er sich noch nicht sicher ist, ob er seine alte Immobilie tatsächlich verkaufen will. Ist zusätzlich noch unklar, wann das Eigenkapital zur Verfügung steht, sollten Sie ebenfalls auf diese Art der Baufinanzierung setzen.

Grundsätzlich versteht nicht jeder Kreditanbieter dasselbe unter einem variablen Darlehen beziehungsweise einem Zwischenkredit. Dies erschwert den Vergleich. Für gewöhnlich werden die Begriffe aber so unterschieden:

Bei einer Zwischenfinanzierung ist die Laufzeit auf maximal 24 Monate begrenzt, während bei einem variablen Darlehen keine fixe Laufzeitbeschränkung gilt.

Der wesentliche Unterschied liegt allerdings im eigentlichen Zweck der Finanzierung. Bei einer Zwischenfinanzierung nutzen Sie das bereits vorhandene Objekt, um zusätzlich Eigenkapital für ein neues Objekt, also eine neue Immobilienfinanzierung zu bekommen. Damit reduzieren Sie auch den Beleihungsauslauf. Bei einem variablen Darlehen muss die nicht zwingend der Fall sein, weil Sie das neue Eigenkapital auch für andere Zwecke verwenden können.

Sie interessieren sich für eine Zwischenfinanzierung?

Dann unterstützen wir Sie gerne und finden genau die passende Finanzierung für Ihren individuellen Bedarf. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich unverbindlich beraten. Gerne können Sie für den Erstkontakt unseren Finanzierungsrechner nutzen.

Muss ich eine Provision für die Vermittlung des Darlehens bezahlen?

Nein, wir werden von den Banken bezahalt. Die Provision hierbei beträgt im Schnitt 1% – 1,5% der Kreditsumme. Zusätzlich ist die Beratung für Sie kostenlos.

Mit wie vielen Banken arbeiten Sie?

Insgesamt arbeiten wir mit über 500 Banken deutschlandweit zusammen. In den meisten Fällen kommen für Ihren bestimmten Fall aber nur max. 20 Banken in die engere Auswahl.

Wie bekomme ich die ersten Angebote?

Ganz einfach. Nutzen Sie unseren digitalen Baufinanzierungsrechner und schicken uns Ihre Anfrage einfache zu.

Können Sie mir einen Überblick über alle gängigen Darlehen geben?

Kein Problem. Werfen Sie einen Blick auf unsere Übersicht zu allen Darlehensarten.

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