Diese Frage wird in Zeiten steigender Zinsen für viele Immobilienkäufer immer wichtiger. Wir geben Ihnen einen Einblick, wie eine Bank Ihre Situation betrachtet und haben zusätzlich verschiedene Vorschläge, die Baufinanzierung zu optimieren. Unser Budgetrechner steht Ihnen hierbei jederzeit kostenlos zur Seite.
Warum ist die Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung so wichtig?
Eine positive Haushaltsrechnung ist die Grundlage jeder Finanzierung. Hierbei sind verschieden Punkte zu beachten.
1. Wie hoch ist die aktuelle Miete?
Ein wichtiger Indikator ist die Höhe der aktuellen Miete. Diese wird in der Berechnung zur Baufinanzierung wegfallen und durch die monatliche Rate für die Bank ersetzt. Zusätzlich kalkuliert die Bank anstatt des Wohngeldes, welches jeden Monat in der Warm-Miete überwiesen wird, die Unterhaltskosten für das Kaufobjekt. Hier setzt jede Bank einen anderen Wert an.
2. Gibt es einen Überschuss in der Haushaltsrechnung?
Der Überschuss wird auch als frei verfügbares Einkommen bezeichnet und bezeichnet den Betrag, den Sie jeden Monat zusätzlich zahlen könnten, ohne dass es zu einer Unterdeckung in der Haushaltsrechnung kommt.
Hierbei sollten Sie niemals alles auf eine Karte setzten, nur um eine Finanzierung abschließen zu können. Stattdessen sollten Sie jeden Monat immer noch etwas Überschuss haben, um unvorhergesehen Ausgaben bezahlen zu können. In diesem Zusammenhang sind aktuell folgende Ausgaben besonders stark gestiegen:
- Wasser/Abwasser (+12% in 2022)
- Strom (+ 10% in 2022)
- Heizung/Gas ( + 100% in 2022)
- Abfallentsorgung ( +10% abhängig von der Gemeinde)
Im Allgemeinen wurde immer mit zwei bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für die monatlichen Nebenkosten gerechnet. Also bei einem 120 m² Einfamilienhaus ca. 300 Euro, die als Aufwand in der Haushaltsrechnung kalkuliert werden.
Wie setzt sich die monatliche Kreditrate zusammen?
Jährlicher Zinssatz (Nominalzins)
Der Nominalzins ist der Zins, den Sie für den späteren Immobilienkredit voraussichtlich zahlen werden. Die Banken geben diesen Zins meistens als Nominal- oder Sollzins an. Da die Zinssätze für Immobiliendarlehen gestiegen sind, lohnt es sich hier besonders genau hinzuschauen. Oftmals sind längere Laufzeiten nicht viel teurer als kürzere Laufzeiten. Einen genauen Überblick erhalten Sie mit unserem Zinsvergleichsrechner.
Was ist der Unterschied von Nominalzins und effektiv Zins?
Im Gegensatz zum Nominalzins berücksichtigt der effektive Jahreszins, dass die Kreditraten nicht jährlich, sondern monatlich anfallen. Dies führt dazu, dass Zinsen auch auf einen kleinen Teil einer bereits geleisteten Tilgung berechnet werden.
Somit fällt eine unterjährige Verzinsung an. Anders ausgedrückt handelt es sich beim Effektivzins um den Zins, den du für den Immobilienkredit tatsächlich zahlst. Er ist daher das beste Vergleichsmittel zwischen mehreren Krediten.
Was ist der Unterschied zwischen der Finanzierungslaufzeit und der Zinslaufzeit?
Die Laufzeit der Finanzierung gibt an, wie lange Sie den Kredit zurückzahlen müssen, bis das Darlehen abgezahlt ist. Hierbei müssen Sie darauf achten, dass Sie im Renteneintrittsalter immer noch eine Restschuld haben können, diese muss aber durch die vorhandenen Einnahmen gedeckt werden.
Der Unterschied zur Zinslaufzeit besteht darin, dass wir die Zinsen über einen kürzeren Zeitraum festschreiben können. Im Anschluss müssen Sie dann refinanzieren. Abhilfe schafft hier ein Volltilgerdarlehen, bei dem Sie den kompletten Darlehensbetrag in einem festgelegten Zeitraum zurückgezahlt haben. Hier sind Zinsbindung und Laufzeit identisch.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Immobilienkauf?
1. Eigenkapitalanteil bei selbst genutzter Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung)
Falls Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen wollen, können Sie theoretisch 100 % vom Kaufpreis finanzieren. Das Problem besteht aktuell in der Höhe der Kreditrate.
Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro bei 3 % Zinsen und 2 % Tilgung sind 25.000 Euro Kreditrate im Jahr. Die Bank kalkuliert als Nettoeinkommen ca. Faktor 3. Also müssen 75.000 Euro Netto Haushaltseinkommen vorhanden sein. Die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) müssen Sie in diesem Beispiel aus Eigenkapital aufbringen. Das sind in vielen Fällen ca. 10 %, also 50.000 Euro.
2. Eigenkapitalanteil bei vermieteten Immobilien (Kapitalanlage)
Bei einer Kapitalanlage rechnen wir im Schnitt mit 10 % bis 20 % Eigenkapitaleinsatz vom Kaufpreis. Hier stehen allerdings den Mieteinnahmen aus dem Objekt die Rate der Bank gegenüber. Falls es hier zu einer Unterdeckung kommt, also die Kreditrate höher ist als die Mieteinnahme aus dem Objekt, muss diese Unterdeckung in die Haushaltsrechnung passen und darf hierbei kein Fehlbetrag ergeben.
Wenn der Kaufpreis der Kapitalanlage 250.000 Euro beträgt und wir mit 3% Zinsen und 2 % Tilgung rechnen, dann ist die jährliche Rate für die Bank 12.500 Euro, also knapp 1000 Euro im Monat. (bei einer 100 % Finanzierung). Wenn wir jetzt eine Mieteinnahme vom nur 800 Euro haben, müssen die restlichen 200 Euro als Unterdeckung in die Haushaltsrechnung passen, ohne dass wir hier einen Negativbetrag erhalten.
Unser Budgetrechner für Ihre Baufinanzierung ist kein Hexenwerk:
Unser Budgetrechner ist sehr einfach aufgebaut. Auf der linken Seite können Sie die Eckdaten eingeben. Im Anschluss erhalten Sie auf der rechten Seite die Informationen zum Kaufpreis und zur monatlichen Kreditrate. Einfach ausprobieren und Angebote anfragen.
Maximaler Kaufpreis der Immobilie
Der maximale Kaufpreis der Immobilie zeigt dir an, wie viel die von dir gewünschte Immobilie maximal kosten darf.
Maklerkosten
Diese fallen unter der Voraussetzung an, dass du über einen Makler eine Immobilie gekauft hast. Die hinzukommende Maklerprovision von 3,57 % inkl. Mwst. ist in unsererm Rechner ausgeschrieben.
Notarkosten
Die Notarkosten sind bei jedem Immobilienkauf obligatorisch. Diese machen 1 % bis 2 % des Kaufpreises aus.
Grunderwerbsteuer
Die ermittelte Grunderwerbsteuer im Ergebnis kann je nach Bundesland sehr unterschiedlich ausfallen.
Immobilienkreditbetrag
Im Idealfall sind die Gesamtkosten der Immobilie nicht identisch mit dem benötigten Immobilienkreditbetrag. Dann handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung.
Eigenkapitalanteil
Umso höher Eigenkapitalanteil, desto günstiger werden die Zinssätze angeboten. Beachte, dass es sich um liquide Mittel handeln muss. Das bedeutet, dass du Geldguthaben, Wertpapiere oder andere Sachwerte in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst.
Monatliche Rate
Die monatliche Rate ist der Betrag, den Sie zukünftig für den Immobilienkredit zahlen. Die Monatsrate setzt sich aus der aktuellen Miete sowie dem zusätzlich verfügbaren Einkommen abzüglich der monatlichen Nebenkosten der neuen Immobilie zusammen. Bezüglich des Immobilienkredites ist die monatliche Darlehensrate eine Mischung aus Zins und Tilgung.
Zinsen gesamt
Hier erfahren Sie, wie viel Zinsen Sie an die Bank während der gesamten Kreditlaufzeit zahlen. Dieser Betrag ist meistens hoch, das liegt daran, dass ein Immobilienkredit meistens Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren hat. In dieser Zeit kommt eine enorme Zinssumme zusammen.
Unser Tipp zum Geld sparen:
Mit genügend Eigenkapital sind Sie in der Lage, den Beleihungsauslauf zu reduzieren und dadurch einen besseren Zins zu bekommen. Zusätzlich gibt es immer noch einige Förderprogramme der KfW-Bank, die Sie nutzen können. In einigen Fällen ist die Eigenleistung beim Hausbau nicht zu unterschätzen.