Wer eine vermietete Wohnung in Berlin verkaufen möchte, steht 2026 vor einer anderen Ausgangslage als beim Verkauf einer bezugsfreien Wohnung. Käufer entscheiden hier nicht nach Gefühl, sondern nach Zahlen: Mieteinnahmen, Rendite, Rechtssicherheit und Entwicklungspotenzial. Gleichzeitig hat sich der Berliner Markt nach der Korrektur 2022/2023 wieder stabilisiert — eine gute Ausgangslage für strukturiert vorbereitete Anlageobjekte.
Orientierungswerte auf Basis Berliner Marktdaten 2026 (Gutachterausschuss, JLL). Keine Gewähr. Individuelle Bewertung auf Anfrage.
Ja — jederzeit. Rechtlich gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein und übernimmt die Vermieterstellung mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss nicht ausziehen, nur weil die Wohnung verkauft wird.
Nichts — zumindest nicht sofort. Miethöhe, Kündigungsfristen und alle Vertragskonditionen bleiben identisch. Der einzige Unterschied: Der Mieter bekommt einen neuen Vermieter. Diese rechtliche Klarheit ist für Investoren wichtig, weil sie Planungssicherheit schafft.
Unter bestimmten Umständen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht — insbesondere wenn eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend erstmals verkauft wird. Liegt dieser Fall vor, muss dem Mieter der Kauf zu denselben Konditionen angeboten werden wie dem externen Interessenten. Vor dem Verkauf sollte dies rechtlich sauber geprüft werden.
Wichtig: Das Vorkaufsrecht muss dem Mieter aktiv mitgeteilt werden — wird dieser Schritt übersehen, kann der Mieter den Kauf unter Umständen anfechten. Im Zweifelsfall rechtlich absichern lassen.
Die Zielgruppe ist enger als bei bezugsfreien Wohnungen — und das verändert die gesamte Vermarktungsstrategie grundlegend.
„Bei vermieteten Eigentumswohnungen entscheiden Taschenrechner und Ertragswert — nicht klassischer Wohnwert.“
David Gramzow, Immobilienökonom (IREBS) & Makler Berlin
Bei einer vermieteten Wohnung reicht es nicht, den Quadratmeterpreis aus einem Portal zu übernehmen. Investoren prüfen gleichzeitig Substanzwert und Ertragswert — und kaufen auf Basis des niedrigeren der beiden.
Der Vergleichswert ermittelt sich aus realen Kaufpreisabschlüssen in vergleichbarer Lage, Baujahr und Zustand. Er liefert den theoretischen Marktwert ohne Rücksicht auf Vermietung. Bei stark unterdurchschnittlichen Altmieten ist dieser Wert oft höher als das, was ein Investor zu zahlen bereit ist.
Der Ertragswert berechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen multipliziert mit einem lageabhängigen Vervielfältiger. In Berlin liegen die Vervielfältiger für vermietete Eigentumswohnungen je nach Lage zwischen 22 und 32 — das heißt, Investoren zahlen das 22–32-Fache der Jahresnettokaltmiete. Je niedriger die Ist-Miete, desto niedriger der Ertragswert.
Wohnung 70 m², Kaltmiete 900 €/Monat (= 10.800 €/Jahr), gute Lage (Vervielfältiger 26):
| Situation | Typischer Abschlag | Grund |
|---|---|---|
| Marktnahe Miete, gute Lage | 10–15 % | Käuferkreis eingeschränkt, aber Rendite überzeugend |
| Altmiete weit unter Marktniveau | 20–35 % | Niedriger Ertragswert drückt Investorengebot |
| Problematisches Mietverhältnis | 30–40 % | Rechtsunsicherheit, Rücklagenrisiko |
| Marktnahe Miete, Randlage | 15–25 % | Kleinere Investorenbasis, längere Vermarktung |
| Orientierungswerte; individuelle Abweichungen je nach Objekt und WEG-Situation möglich. | ||
Kapitalanleger wollen die Wohnung nicht „fühlen“, sondern prüfen. Unvollständige Unterlagen führen fast immer zu Preisabschlägen oder abgebrochenen Verhandlungen. Bereiten Sie alles vor dem Inserat vor.
Diese Entscheidung ist wirtschaftlich zentral — und hat rechtliche Grenzen, die viele Eigentümer unterschätzen.
Nur wenn ein zulässiger Kündigungsgrund vorliegt — in der Praxis meist Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige. Der Preisunterschied zwischen vermietet und bezugsfrei kann in Berlin bei einer 80-m²-Wohnung in guter Lage 80.000 bis 150.000 Euro betragen. Gegen diesen Betrag muss der Aufwand (Sperrfrist, Rechtsrisiko, Wartezeit) abgewogen werden.
Achtung: Eine Eigenbedarfskündigung ohne tatsächliche Eigennutzungsabsicht ist eine unzulässige Vorspiegelung und kann rechtlich und finanziell schwerwiegende Folgen haben. Nur ernsthaft prüfen, wenn Eigenbedarf tatsächlich besteht.
Ein Exposé für eine vermietete Wohnung funktioniert anders als für eine bezugsfreie. Weniger Hochglanzfotos — mehr Zahlen, Fakten, Klarheit.
Investoren, die alle relevanten Daten im Exposé finden, stellen weniger Rückfragen und entscheiden schneller. Fehlende oder unklare Angaben — besonders zu Hausgeld, Rücklage und Mietvertrag — führen fast immer zu Preisverhandlungen nach unten.
Der häufigste und teuerste Fehler. Wer den Preis aus freien Vergleichsobjekten ableitet, ohne die Mietrendite zu prüfen, inseriert zu hoch — und schrekt genau die Investoren ab, die rechnen können.
Wer eine vermietete Wohnung wie eine Eigennutzerwohnung bewirbt — mit emotionalen Texten und Lifestyle-Fotos — verschwendet Budget und Zeit. Investoren brauchen Rendite-Argumente, keine Einrichtungsideen.
Fehlende Protokolle, unklare Beschlüsse oder keine aktuellen Hausgeldabrechnungen führen bei Investoren fast immer zu Preisabschlägen oder abgebrochenen Verhandlungen. Vollständige Unterlagen vor dem Inserat sind Pflicht.
Mieter, die vom Verkauf überrascht werden, reagieren oft unkooperativ bei Besichtigungen. Frühzeitige, respektvolle Kommunikation ist nicht nur fair — sie sichert auch einen reibungslosen Vermarktungsprozess.
Besichtigungen müssen mit ausreichend Vorlauf angekündigt werden — mindestens 24 Stunden, zu angemessenen Zeiten. Eigentümer, die das ignorieren, riskieren rechtliche Auseinandersetzungen mit dem Mieter.
Auch bei vermieteten Wohnungen gilt die 10-Jahres-Frist: Wer das Objekt weniger als 10 Jahre besitzt und es nicht selbst bewohnt hat, zahlt Spekulationssteuer auf den Gewinn (§ 23 EStG) — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz bis zu 45 %.
Bei vermieteten Wohnungen greift die Eigennutzungsausnahme nicht — da die Wohnung nicht selbst bewohnt wurde. Der volle Veräußerungsgewinn ist bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren steuerpflichtig. Die vollständige Erklärung zur Spekulationssteuer finden Sie im umfassenden Berlin-Ratgeber.
Von der realistischen Bewertung über die Investoren-Vermarktung bis zur Käuferqualifizierung mit Finanzierungscheck. Ich begleite Sie durch den gesamten Verkaufsprozess.
Bachelor of Law (TU Dresden), Master in Real Estate Economics (IREBS). Gründer und Geschäftsführer einer Berliner Immobilien-GmbH. Mitglied im KI Bundesverband. Spezialist für Wohnimmobilien, Investorenberatung und Marktanalyse in Berlin.