Die schwarz-rote Koalition hat sich geeinigt: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wird das umstrittene Heizungsgesetz der Ampelregierung grundlegend ersetzen. Für Eigentümer und Vermieter bringt es teils Erleichterungen — aber auch neue, dauerhafte Kostenpflichten, die ab 2028 wirksam werden.
Biomethan-Aufpreis ca. 5–7 ct/kWh, CO₂-Preis ~150 €/t bis 2035
Das aktuelle GEG wird durch das GMG abgelöst. Die Einbaufreiheit für Gas- und Ölheizungen wird zurückgebracht, die 65-%-Pflicht für Bestandsgebäude fällt. Das Kabinett hat die für Juli 2026 geplante Frist bereits auf den 1. November verschoben. Was das neue Gesetz nicht tut: Es entlässt Eigentümer nicht aus der Verantwortung — stattdessen verlagert es die Kostenpflicht von der einmaligen Investition hin zu dauerhaften Betriebskosten.
„Klimaschutz muss für die Mieterinnen und Mieter bezahlbar bleiben.“
Matthias Miersch, SPD-Fraktionsvorsitzender, April 2026
Kernstück des GMG ist die Bio-Treppe: ein stufenweises Pflichtprogramm zur Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe für neue Heizungsanlagen ab 2029.
Je länger Eigentümer an fossilen Heizungen festhalten, desto teurer wird der Betrieb — weil Biomethan erheblich kostspieliger ist als Erdgas.
| Zeitraum | Biogas-Pflichtanteil | CO₂-Preis (progn.) | Eigentümeranteil (vermietet) |
|---|---|---|---|
| 2026–2027 | 0 % (Übergang) | 65–75 €/t | Bestandsregelung CO2KostAufG |
| 2028 | 0 % (Grüngasquote) | ~95 €/t | 50 % CO₂ + 50 % Netzentgelt |
| 2029–2031 | 10 % | 110–145 €/t | 50 % aller drei Komponenten |
| 2032–2035 | ~20 % | 158–200 €/t | 50 % aller drei Komponenten |
| 2036–2040 | 35–50 % | 212–250 €/t | 50 % aller drei Komponenten |
| Prognosen auf Basis BEHG-Pfad und EU-ETS-Schätzungen. Angaben ohne Gewähr. | |||
Auch wer keine neue Heizung einbaut, ist betroffen: Ab 2028 gilt eine Grüngasquote für bestehende Gasheizungen. Gasversorger müssen einen wachsenden Anteil grünes Gas einspeisen — die Mehrkosten werden hälftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt.
Achtung: Doppelbelastung möglich. Wer 2027/2028 noch schnell eine neue Gasheizung einbaut, zahlt ab 2028 die Grüngasquote für den Bestand und ab 2029 den Biogas-Aufpreis für die neue Anlage — als Vermieter jeweils zur Hälfte.
Das ist der Kern der Einigung vom 30. April 2026: eine hälftige Teilung aller drei relevanten Kostenpositionen — Biogas-Aufpreis, CO₂-Abgabe und Gasnetzentgelte.
Die neue Regelung ist einfacher als das bisherige CO2KostAufG — für viele Eigentümer aber effektiv teurer, da die gebäudeindividuelle Effizienzstaffelung entfällt.
Der Deutsche Mieterbund warnte: Für Vermieter entsteht durch die hälftige Teilung kein zusätzlicher Anreiz, klimafreundliche Alternativen zu wählen. Langfristig könnten Biogase die Heizkosten erheblich verteuern.
Der Einbau ist nach dem GMG weiter erlaubt. Der Haken: Mit einer neuen Gasheizung kauft man sich in ein System ein, das ab 2029 systematisch teurer wird.
Verbrauch ca. 16.000 kWh/Jahr. Realistisches Szenario:
→ Ihren individuellen Wert berechnen Sie mit dem Rechner oben.
Die BEG bleibt vollständig erhalten. Wer auf eine Wärmepumpe umsteigt, kann mit bis zu 50 % Zuschuss rechnen (Grundförderung 30 % + Klimabonus 20 %).
Bei typischen Investitionskosten von 18.000–25.000 € ergibt sich nach BEG-Abzug ein Eigenanteil von ca. 9.000–12.500 €. Der Break-even liegt je nach Gebäude bei 8 bis 14 Jahren.
Faustregel: Je schlechter die Dämmung und je größer die Fläche, desto schneller amortisiert sich eine Wärmepumpe gegenber den kumulierten Mehrkosten.
Timing-Risiko: Das GMG tritt voraussichtlich November 2026 in Kraft. Wer jetzt schnell handelt, gewinnt wenig — und bindet sich langfristig an ein System mit wachsenden Pflichtkosten.
Als Immobilienökonom und Makler berate ich Eigentümer und Vermieter in Berlin zu Kaufentscheidungen, Modernisierungsmaßnahmen und langfristiger Wertstrategie.
Bachelor of Law (TU Dresden), Master in Real Estate Economics (IREBS). Gründer und Geschäftsführer einer Berliner Immobilien-GmbH. Mitglied im KI Bundesverband. Spezialist für Wohnimmobilien, Investorenberatung und Marktanalyse in Berlin.