Vergesellschaftung von Wohnungen in BerlinWas Eigentümer und Vermieter jetzt wissen müssen
Zu den Folgen der Berliner Vergesellschaftungspläne für Investoren und Vermieter wurde ich vom Handelsblatt interviewt → Linke, Grüne und SPD wollen rund 160.000 Wohnungen großer Konzerne in Landesbesitz überführen. Private Eigentümer und kleine Vermieter sind davon nicht unmittelbar betroffen. Trotzdem verändert die Debatte den Markt für vermietete Wohnungen. Dieser Ratgeber ordnet den Stand ein, zeigt die Folgen für Eigentümer und berechnet, was Ihre vermietete Wohnung heute wert ist.
Was ist Ihre vermietete Wohnung heute wert?
Viele Vermieter fragen sich angesichts der Debatte, ob sie halten oder verkaufen sollen. Die Grundlage für diese Entscheidung ist ein realistischer Wert. Kapitalanleger kaufen vermietete Wohnungen nach Rendite: Der Rechner multipliziert die Ist-Jahresnettokaltmiete mit einem lageabhängigen Kaufpreisfaktor. Bei Bauzinsen um 4 % sind in guten Berliner Lagen Faktoren von 20 bis 25 realistisch, in einfacheren Lagen darunter.
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Ich bespreche mit Ihnen offen, was Ihre Wohnung bringt und was realistisch ist.
Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (Immobilienmarktbericht 2025/2026), ImmoScout24 Preisatlas, JLL Wohnungsmarktreport, Berliner Mietspiegel 2026 (Median 7,71 €/m² nettokalt). Kaufpreisfaktoren bezogen auf die Ist-Miete, Bauzinsniveau rund 4 %, gerundete Orientierungswerte aus der Vermittlungspraxis, Stand November 2026.
Was bedeutet Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin?
Vergesellschaftung bedeutet, dass private Wohnungsbestände gegen Entschädigung in Gemeineigentum überführt werden. Rechtsgrundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Danach können Grund und Boden durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum überführt werden.
Vergesellschaftung ist nicht dasselbe wie eine klassische Enteignung nach Artikel 14 Grundgesetz, bei der einzelne Grundstücke etwa für eine Straße entzogen werden. Bei der Vergesellschaftung geht es um ganze Bestände und um den Zweck, sie dauerhaft gemeinwirtschaftlich zu bewirtschaften.
Seit Gründung der Bundesrepublik wurde Artikel 15 Grundgesetz noch nie angewendet. Berlin wäre der erste Fall. Viele Rechtsfragen sind deshalb ungeklärt und dürften am Ende vor dem Bundesverfassungsgericht entschieden werden.
Welche Wohnungen wären betroffen – und welche nicht?
Nach dem Sondierungspapier von Linke, Grünen und SPD vom Oktober 2026 sollen private Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin vergesellschaftet werden. Einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen dürfen sie behalten, der Rest ginge in kommunalen Besitz. Insgesamt wären rund 160.000 Wohnungen von etwa fünf Unternehmen betroffen. Am stärksten träfe es Vonovia mit rund 130.000 Wohnungen in Berlin.
Die Schwelle ist ein Kompromiss. Der Volksentscheid von 2021 und die Linke hatten ursprünglich Unternehmen ab 3.000 Wohnungen im Blick, damit wären rund 240.000 Wohnungen betroffen gewesen.
Nicht betroffen nach dem aktuellen Stand:
- Selbstnutzer von Eigentumswohnungen und Häusern
- Private Vermieter mit einer oder mehreren Wohnungen
- Kleine und mittlere Bestandshalter, Familiengesellschaften und Genossenschaften unterhalb der Schwelle
- Die rund 440.000 Wohnungen der landeseigenen Gesellschaften – für sie ist stattdessen ein Mietendeckel von maximal 2 % Steigerung pro Jahr geplant
Ein Sondierungspapier ist kein Gesetz. Schwellenwerte, Entschädigung und Zeitplan können sich in den Koalitionsverhandlungen und im Gesetzgebungsverfahren noch ändern.
Wie ist der rechtliche Stand?
Die Lage ist dreistufig: Es gibt ein Berliner Rahmengesetz, einen politischen Plan der möglichen neuen Koalition und eine Gegeninitiative des Bundes.
Das Vergesellschaftungsrahmengesetz
Das Abgeordnetenhaus hat am 12. März 2026 mit den Stimmen von CDU und SPD ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Es legt Voraussetzungen fest, etwa Verhältnismäßigkeit, ein öffentliches Versorgungsinteresse und eine angemessene Entschädigung, für die der Verkehrswert als Ausgangspunkt genannt wird. Das Gesetz tritt erst 24 Monate nach Verkündung in Kraft, also 2028. Die Zwischenzeit sollte für eine verfassungsrechtliche Prüfung genutzt werden.
Wichtig: Das Rahmengesetz vergesellschaftet selbst keine einzige Wohnung. Dafür wäre ein eigenes Anwendungsgesetz nötig.
Die Initiative des Bundes
Die Bundesregierung hat im Juli 2026 im Koalitionsausschuss beschlossen, Vergesellschaftungen verhindern zu wollen. Einen Gesetzentwurf gibt es bislang nicht. Ob der Bund das überhaupt wirksam regeln kann, ist umstritten. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hielt ein pauschales Verbot gegenüber dem Handelsblatt für nicht möglich.
| Datum | Ereignis |
|---|---|
| Sept. 2021 | Volksentscheid „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“: 59,1 % Ja-Stimmen, rechtlich nicht bindend |
| Juni 2023 | Expertenkommission hält Vergesellschaftung mehrheitlich für verfassungsrechtlich zulässig |
| 12.03.2026 | Abgeordnetenhaus beschließt Vergesellschaftungsrahmengesetz (CDU/SPD) |
| Juli 2026 | Koalitionsausschuss im Bund beschließt, Vergesellschaftung verhindern zu wollen |
| 20.09.2026 | Abgeordnetenhauswahl: Linke wird mit 25,7 % stärkste Kraft |
| Okt. 2026 | Sondierungspapier Linke, Grüne, SPD: Vergesellschaftung ab 10.000 Wohnungen, Entschädigung höchstens 16 Mrd. € |
| Nov. 2026 | Beginn der Koalitionsverhandlungen |
| 2028 | Rahmengesetz tritt in Kraft |
Wie reagieren Investoren und Vermieter?
Das Handelsblatt hat am 2. November 2026 Experten, Makler und Manager befragt, ob die Pläne Investoren und Vermieter schon jetzt abschrecken. Der schwedische Konzern Heimstaden, der zu den betroffenen Unternehmen zählt, hält Investitionen in Deutschland angesichts der Pläne derzeit nicht mehr für möglich. Auch ich wurde für den Beitrag befragt.
„[ZITAT AUS DEM HANDELSBLATT HIER EINFÜGEN]“
— David Gramzow im Handelsblatt, 2. November 2026
Die Argumente beider Seiten sind bekannt. Befürworter sehen in einem größeren kommunalen Bestand ein Instrument, um Mieten dauerhaft zu stabilisieren, und berufen sich auf das Votum des Volksentscheids. Kritiker verweisen darauf, dass durch Vergesellschaftung keine einzige neue Wohnung entsteht, dass die Entschädigung den Landeshaushalt belastet und dass Rechtsunsicherheit Kapital für Neubau und Modernisierung aus Berlin fernhält.
Was bedeutet das für private Eigentümer?
Direkt ändert sich für private Eigentümer nichts. Indirekt wirkt die Debatte auf drei Ebenen:
- Käuferstimmung: Institutionelle Investoren halten sich zurück. Für einzelne vermietete Eigentumswohnungen sind ohnehin überwiegend private Kapitalanleger die Käufer.
- Regulierung: Die mögliche Koalition plant neben der Vergesellschaftung weitere wohnungspolitische Maßnahmen, etwa gegen Mietwucher. Vermieter sollten mit einem eher strengeren als lockereren Rahmen rechnen.
- Nachfrage nach bezugsfreien Wohnungen: Selbstnutzer sind von der Debatte kaum berührt. Bezugsfreie Wohnungen bleiben gefragt, der Preisabstand zu vermieteten Wohnungen bleibt deshalb ein zentraler Faktor.
Belastbare Daten, dass die Vergesellschaftungspläne die Preise einzelner Eigentumswohnungen bereits gesenkt haben, liegen bislang nicht vor. Entscheidend für Ihren Verkaufspreis bleiben Lage, Miethöhe und Mietvertrag. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin →
Halten oder verkaufen: Welche Fragen sollten Vermieter klären?
Wer genug vom Vermieten hat, sollte nicht aus der Stimmung heraus entscheiden, sondern fünf Punkte nüchtern prüfen.
Wie liegt die Miete im Verhältnis zum Markt?
Eine marktnahe Miete führt zu einem geringen Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung. Eine sehr niedrige Bestandsmiete drückt den Preis, weil Käufer nur begrenzt erhöhen können.
Ist die Zehnjahresfrist abgelaufen?
Bei vermieteten Wohnungen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb steuerpflichtig sein. Klären Sie das vor jeder Entscheidung mit Ihrem Steuerberater.
Was steht in der Eigentümergemeinschaft an?
Absehbare Sonderumlagen für Dach, Fassade oder Heizung mindern den Wert. Ein Verkauf vor Beschluss oder nach Abschluss der Maßnahme kann einen Unterschied machen.
Wie sieht Ihre Finanzierung aus?
Steht eine Anschlussfinanzierung an, lohnt der Vergleich: Rendite der Wohnung gegen die neuen Zinskosten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Verkauf gehört in die Rechnung.
Vermietet verkaufen oder auf Bezugsfreiheit warten?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtlich anspruchsvoll, nach einer Umwandlung gelten in Berlin zudem lange Kündigungssperrfristen. Für die meisten Vermieter ist der Verkauf an einen Kapitalanleger der realistische Weg.
Häufige Fragen
Nein. Nach dem Sondierungspapier von Linke, Grünen und SPD sollen nur private Unternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin betroffen sein. Selbstnutzer und private Vermieter liegen weit unter dieser Schwelle.
Der Zeitplan ist offen. Das bestehende Rahmengesetz tritt erst 2028 in Kraft, für den Zugriff auf konkrete Bestände wäre ein eigenes Anwendungsgesetz nötig. Eine neue Koalition kann den Rahmen ändern. Mit Klagen bis vor das Bundesverfassungsgericht ist in jedem Fall zu rechnen.
Das Sondierungspapier deckelt die Entschädigung auf höchstens 16 Milliarden Euro für rund 160.000 Wohnungen. Das Rahmengesetz nennt den Verkehrswert als Ausgangspunkt der Berechnung. Wie beides zusammenpasst, ist eine der zentralen offenen Rechtsfragen.
Das ist umstritten. Die Bundesregierung hat im Juli 2026 beschlossen, Vergesellschaftungen verhindern zu wollen, ein Gesetzentwurf liegt aber noch nicht vor. Weil Artikel 15 Grundgesetz Vergesellschaftung ausdrücklich zulässt, halten viele Juristen ein pauschales Bundesverbot für rechtlich schwierig.
Dafür gibt es bislang keine belastbaren Daten. Einzelne Eigentumswohnungen sind von der Vergesellschaftung nicht betroffen, Selbstnutzer fragen weiter nach. Für vermietete Wohnungen bestimmen Miethöhe, Lage und Mietvertrag den Preis stärker als die politische Debatte.
Das hängt von Ihrer Situation ab: Miethöhe, Steuerfrist, anstehende Maßnahmen in der Eigentümergemeinschaft und Finanzierung. Wer verkauft, sollte das auf Basis eines realistischen Werts tun, nicht aus Sorge vor einer Vergesellschaftung, die private Vermieter nicht betrifft. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Fazit
Die Vergesellschaftung zielt auf wenige große Konzerne. Private Eigentümer und Vermieter sind nicht direkt betroffen. Bis zu einer Umsetzung dürften Jahre vergehen, die rechtlichen Hürden sind hoch. Wer trotzdem keine Lust mehr auf das Vermieten hat, sollte die Entscheidung an Zahlen festmachen: Was bringt die Wohnung heute, was kostet das Halten, und wie lässt sie sich am besten an einen Kapitalanleger verkaufen.
Ihre vermietete Wohnung realistisch bewerten lassen
Ich prüfe Mietvertrag, Lage und Käufermarkt und sage Ihnen ehrlich, welcher Preis erreichbar ist. Über keymatch.ai kläre ich zudem die Finanzierung der Käufer früh ab.
Seit über zwölf Jahren im Berliner Immobilienmarkt tätig. LL.B. (TU Dresden), M.Sc. Real Estate Economics (IREBS). Erlaubnis nach § 34c und § 34i GewO. Zitiert u. a. im Handelsblatt, in DIE ZEIT und der F.A.S.