Rich Kids & junge Erben – eine neue Kraft am Berliner Immobilienmarkt

Der Berliner Immobilienmarkt erzählt derzeit zwei völlig unterschiedliche Geschichten. Auf der einen Seite stehen klassische Käufer, die mit steigenden Zinsen, strengeren Bankanforderungen und begrenztem Eigenkapital kämpfen. Auf der anderen Seite begegnet man immer häufiger einer ganz anderen Käufergruppe: jung, entscheidungsstark und finanziell erstaunlich unabhängig. Nicht selten Mitte zwanzig, ohne Banktermin, ohne Finanzierungsstress.

Die Dimension dieser Entwicklung ist enorm. Schätzungen zufolge werden in Deutschland jährlich rund 400 Milliarden Euro vererbt oder verschenkt ^[1]. Die offiziellen Zahlen liegen selbst bereits bei über 60 Milliarden Euro jährlich ^[2]. Ein erheblicher Teil dieser Vermögensübertragungen bleibt statistisch unsichtbar – prägt den Immobilienmarkt aber massiv.

„Der Wettbewerb findet nicht mehr nur zwischen Einkommen statt, sondern zwischen Vermögen und Nicht-Vermögen." — David Gramzow, Immobilienmakler Berlin

Auffällig ist, dass Erben heute jünger sind als noch vor einigen Jahrzehnten. Während Vermögen früher oft erst im höheren Alter übertragen wurde, gewinnen Schenkungen zu Lebzeiten zunehmend an Bedeutung – auch, um steuerliche Freibeträge optimal zu nutzen. Laut einer Studie der Deutschen Bank rechnen 34 % der zukünftigen Erben mit mindestens 250.000 Euro ^[3].

In über 50 % der Erbfälle sind Immobilien enthalten ^[2]. Wer also erbt, erbt häufig genau die Assetklasse, die aktuell besonders knapp und begehrt ist. Die oberen 10 % der Begünstigten profitieren überproportional von diesen Transfers ^[4] – eine Entwicklung, die das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und die Deutsche Bundesbank in ihren aktuellen Studien bestätigen ^[5].

Zwei Praxisbeispiele aus Berlin

Praxisbeispiel 1 · Alt-Stralau

Wohnung an der Spree – vollständig ohne Bank finanziert

Ein angestellter Architekt, Ende zwanzig, interessiert sich für eine Wohnung direkt an der Spree mit solidem Eigenkapital. Die Bank spielt nicht mit. Innerhalb kurzer Zeit wird im familiären Umfeld Kapital organisiert – der Kaufpreis wird vollständig ohne Bankfinanzierung gestemmt. Nicht Einkommen, sondern Familie entscheidet über den Zugang zum Eigentum.

Praxisbeispiel 2 · Alt-Marienfelde

Denkmalvilla mit Remise – Sanierung im sechsstelligen Bereich, kein Kredit

Bei einer Denkmalvilla in Alt-Marienfelde steht nicht die Frage im Vordergrund, ob eine Finanzierung möglich ist – sondern ob die Immobilie gefällt. Das notwendige Kapital stammt aus dem familiären Umfeld in Süddeutschland. Der Sanierungsaufwand lag im sechsstelligen Bereich – ein Volumen, bei dem viele Banken das Projekt nicht finanziert hätten.

Erbschaftsteuer Immobilien – Grundlagen & Freibeträge

Wer eine Immobilie erbt, muss in der Regel Erbschaftsteuer zahlen – es sei denn, der Wert der Immobilie liegt unterhalb des persönlichen Freibetrags oder es greift die Familienheim-Regelung. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt von drei Faktoren ab:

• Steuerklasse – abhängig vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser
• Persönlicher Freibetrag – je nach Steuerklasse zwischen 20.000 € und 500.000 €
• Bewertung der Immobilie – der sogenannte Bedarfswert (§ 182 ff. BewG) liegt oft unterhalb des Verkehrswerts

Ein zentraler Hebel ist die steuerliche Behandlung von Erbschaften. Viele Vermögensübertragungen erfolgen bewusst so, dass sie innerhalb der gesetzlichen Freibeträge bleiben – der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 € und kann alle 10 Jahre erneut genutzt werden ^[6]. Vollständige Freibetrags- und Steuersatzübersichten stellt das Bundesfinanzministerium bereit; der interaktive Rechner weiter unten auf dieser Seite berücksichtigt alle relevanten Klassen automatisch.

Die Konsequenzen der Erbschaftsteuer für den Immobilienmarkt

Für die Zukunft des Immobilienmarkts hat das weitreichende Konsequenzen. Wenn Vermögen schneller wächst als Einkommen und zudem ungleich verteilt ist, verschiebt sich der Zugang zu Eigentum strukturell. Immobilien werden dann nicht mehr primär von denen gekauft, die sie sich aus eigener Erwerbstätigkeit leisten können, sondern von denen, die bereits über Vermögen verfügen oder Zugang dazu haben. Das führt zu einer sich selbst verstärkenden Entwicklung: Vermögen ermöglicht Immobilienkäufe – Immobilien erzeugen weiteres Vermögen.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das konkret: Er entwickelt sich zunehmend von einem Leistungsmarkt zu einem Vermögensmarkt. Das hat nicht nur ökonomische, sondern auch gesellschaftliche Folgen. Die Frage, wer Eigentum bilden kann, wird damit immer stärker von der familiären Ausgangssituation abhängig.

Die eigentliche Herausforderung liegt daher nicht nur in steigenden Preisen oder knappen Angeboten, sondern in der sich verändernden Struktur des Marktzugangs. Wenn Eigentumserwerb immer weniger über Arbeit und immer mehr über Herkunft bestimmt wird, verändert sich langfristig auch die soziale Durchlässigkeit.

Erbschaftsteuer selbst bewohnte Immobilie – die Familienheim-Regelung

Eine der wichtigsten und am wenigsten bekannten Steuerbefreiungen im deutschen Erbrecht ist die sogenannte Familienheim-Regelung nach § 13 ErbStG. Sie kann bei selbstgenutzten Immobilien zu einer vollständigen Erbschaftsteuerbefreiung führen – unabhängig vom Immobilienwert.

Erbschaftsteuer selbst bewohnte Immobilie – Ehegatte

Ehepartner und eingetragene Lebenspartner erben das selbstgenutzte Familienheim vollständig steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Es gibt keinen Wertdeckel – eine Berliner Altbauwohnung für 1,5 Mio. € kann also genauso steuerfrei vererbt werden wie ein bescheidenes Reihenhaus.

Erbschaftsteuer selbst bewohnte Immobilie – Kinder

Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG) – allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Darüber hinausgehende Flächen sind anteilig steuerpflichtig. Entscheidend: Auch hier gibt es keinen Wertdeckel für die steuerfreie Fläche bis 200 m².

Erbschaftsteuer selbst bewohnte Immobilie – Neffe, Geschwister und Dritte

Für Nichten, Neffen, Geschwister und nicht verwandte Erben gilt die Familienheim-Befreiung nicht. Sie können lediglich den allgemeinen Freibetrag von 20.000 € geltend machen und zahlen dann nach Steuerklasse II bzw. III. Bei einer Berliner Eigentumswohnung im Wert von 400.000 € bedeutet das eine Steuerbelastung von bis zu 114.000 € (SK II, 30 % auf 380.000 € steuerpflichtigen Erwerb).

Schenkung zu Lebzeiten – die 10-Jahres-Regel optimal nutzen

Ein zentrales Instrument der steuerlichen Gestaltung ist die Schenkung zu Lebzeiten. Nach § 14 ErbStG kann jeder persönliche Freibetrag alle 10 Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Wer also frühzeitig plant, kann erhebliche Immobilienwerte steuerfrei übertragen.

Gerade bei Immobilienvermögen führt die 10-Jahres-Regel dazu, dass erhebliche Werte steueroptimiert und oft frühzeitig übertragen werden. Dies ist ein wesentlicher Treiber dafür, dass junge Käufer am Berliner Immobilienmarkt heute ohne Bankfinanzierung auftreten können.

Die Deutsche Bundesbank bestätigt in ihrer Vermögensstudie: Vermögen in Deutschland wird maßgeblich durch intergenerationale Transfers geprägt und trägt dazu bei, bestehende Vermögensunterschiede über Generationen hinweg fortzuschreiben ^[5].

Konsequenzen für den Berliner Immobilienmarkt

Für die Zukunft des Immobilienmarkts hat die zunehmende Erbschaftsdynamik weitreichende Konsequenzen. Wenn Vermögen schneller wächst als Einkommen und zudem ungleich verteilt ist, verschiebt sich der Zugang zu Eigentum strukturell. Immobilien werden dann nicht mehr primär von denen gekauft, die sie sich aus eigener Erwerbstätigkeit leisten können, sondern von denen, die bereits über Vermögen verfügen.

Das führt zu einer sich selbst verstärkenden Entwicklung: Vermögen ermöglicht Immobilienkäufe – Immobilien erzeugen weiteres Vermögen. Die eigentliche Herausforderung liegt daher nicht nur in steigenden Preisen oder knappen Angeboten, sondern in der sich verändernden Struktur des Marktzugangs.