Der Rechner zeigt, wie die neuen Regelungen die Mietrendite Ihrer Berliner Immobilie beeinflussen — und ab wann ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller sein kann.
David Gramzow bewertet Ihre Immobilie und rechnet die Reformwirkung konkret durch.
Datengrundlagen: Haus & Grund Vermieterbefragung 2026 (n = 14.000 Fälle), Bundesjustizministerium Gesetzentwurf Mietrecht II (Stand Mai 2026), Sparkasse.de Mietrechtsreform-Überblick (13.05.2026). Rechner-Schätzwerte basieren auf typischen Berliner Kostenkennzahlen des Gutachterausschusses Berlin.
Das Mietrechtspaket II greift an mehreren Stellen gleichzeitig. Kein einzelner Punkt ist isoliert dramatisch — die Summe gleichzeitiger Regulierungen ist es, die bei privaten Vermietern wachsende Unsicherheit auslöst und sich konkret auf das Wohnungsangebot auswirken könnte.
| Regelung | Bisher | Ab 1. Juli 2026 |
|---|---|---|
| Indexmiete | Vollständige Inflationsanpassung möglich | Max. +3,5 % pro Jahr |
| Möblierungszuschlag | Pauschal frei vereinbar | Max. 5 % Kaltmiete oder Zeitwert (je niedriger) |
| Kurzzeitmieten < 6 Monate | Mieter muss Umgehung nachweisen | Beweislastumkehr — Vermieter muss Ausnahme belegen |
| CO2-Abgabe / Gasnetzentgelte | Vollständig auf Mieter umlegbar | 50/50-Teilung zwischen Mieter und Vermieter |
| Mietpreisbremse | Ausgelaufen Ende 2025 | Verlängert bis Ende 2029 |
| Modernisierungsumlage (vereinfacht) | Bis 10.000 € ohne aufwänd. Verfahren | Bis 20.000 € vereinfacht (Erleichterung) |
Berlin hatte die Mietpreisbremse bereits vor der Bundesregelung. Die Verlängerung bis 2029 und die neuen Möblierungsregeln treffen den Berliner Markt deshalb besonders — hier war möblierte Kurzzeitvermietung ein besonders verbreitetes Ausweichmodell zur Umgehung der Preisbremse.
Indexmietverträge galten als Absicherung für Vermieter: Die Miete steigt automatisch mit der Inflation — vollständig und ohne Deckel. Das endet zum 1. Juli. Künftig darf die jährliche Anpassung maximal 3,5 Prozent betragen, unabhängig davon, wie hoch der Verbraucherpreisindex tatsächlich steigt.
In normalen Inflationsphasen bei 2–3 Prozent ändert sich wenig. Relevant wird der Deckel bei erneuten Inflationsschüben. Wer 2022 oder 2023 einen Indexmietvertrag in Berlin hatte, konnte damals Erhöhungen von 6–8 Prozent durchsetzen. Das wäre unter dem neuen Recht nicht mehr möglich gewesen.
Für Vermieter mit Indexmietvertrag: Die Absicherung gegen starke Kaufkraftverluste ist künftig begrenzt. Wer heute neu vermietet, sollte einen Staffelmietvertrag als Alternative prüfen — dieser ist von der Regelung nicht betroffen.
Möblierte Vermietung war in angespannten Berliner Lagen ein legales Modell zur Umgehung der Mietpreisbremse: Ein pauschaler Möblierungszuschlag konnte den Effektivmietpreis deutlich über das reguläre Niveau heben. Dieses Modell endet zum 1. Juli.
Der Möblierungszuschlag darf nur noch 5 Prozent der Kaltmiete oder den realen Zeitwert der Möbel betragen — je nachdem, welcher Betrag niedriger ist. Beispiel: Wären 5 Prozent der Kaltmiete 40 Euro, der Möbel-Zeitwert aber nur 25 Euro im Monat, dürfen nur 25 Euro verlangt werden.
Möbel gelten nach 10 Jahren als abgewohnt, ihr Zeitwert ist dann nahe null. Eine Wohnung mit 20 Jahre alter Einbauküche rechtfertigt damit faktisch keinen nennenswerten Möblierungsaufschlag mehr.
Kaltmiete und Möblierungszuschlag müssen separat im Mietvertrag ausgewiesen werden. Fehlt die Aufschlüsselung, ist der Zuschlag rechtlich angreifbar. Vermieter müssen auf Verlangen Kaufdatum und Anschaffungspreis der Möbel nachweisen können.
Bei Mietverträgen unter sechs Monaten gilt künftig die gesetzliche Vermutung: reguläres Wohnmietverhältnis, Mietpreisbremse greift. Wer kürzer vermietet, muss den Ausnahmecharakter detailliert belegen — nicht mehr der Mieter.
Was ich bei Berliner Eigentümern beobachte: Wer drei oder vier möblierte Wohnungen als Einkommensquelle betreibt, rechnet jetzt neu durch. Das ist kein Untergang — aber es ist eine echte Verschiebung der Wirtschaftlichkeit. Viele fragen erstmals ernsthaft: Was bringt der Verkauf?
David Gramzow, Immobilienmakler & Baufinanzierungsberater, Berlin Mitte
Parallel zum Mietrecht II tritt das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft. Wer heute eine Gas- oder Ölheizung betreibt, wird per Gesetz zum Mitfinanzierer der Energiewende. Drei Kostenpositionen werden künftig hälftig geteilt:
Ab 2029 greift die Bio-Treppe: Gasheizungen müssen schrittweise mit teurem Biomethan betrieben werden — 10 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040. Da Biomethan deutlich teurer als fossiles Erdgas ist, steigen die Heizkosten strukturell. Die 50/50-Teilung schützt Mieter vor Preissprüngen — belastet Vermieter mit fossilen Heizungen aber dauerhaft und zunehmend.
| Ab Jahr | Min. grüne Brennstoffe | Kosteneffekt für Vermieter (Gasheizung) |
|---|---|---|
| 2026 | — | 50 % CO2-Abgabe + Gasnetzentgelt |
| 2029 | 10 % | + 50 % Biogas-Aufschlag (ab Grüngasquote) |
| 2030 | 15 % | Steigende Mehrkosten je Einheit |
| 2035 | 30 % | Signifikanter Renditedruck |
| 2040 | 60 % | Fossil betriebene Anlagen strukturell unwirtschaftlich |
Das Prinzip dahinter ist konsequent: Wer als Vermieter entscheidet, womit geheizt wird, trägt künftig einen Teil der finanziellen Folgen dieser Entscheidung. Ein frühzeitiger Wechsel auf Wärmepumpe oder Fernwärme spart auf Dauer mehr, als er kostet.
Haus & Grund vertritt nach eigenen Angaben 945.000 Mitglieder, die rund 33 Millionen Wohnungen besitzen — knapp 80 Prozent des deutschen Wohnungsbestands und 63,5 Prozent aller Mietwohnungen. Die Vermieterbefragung 2026 mit knapp 14.000 ausgewerteten Fällen zeigt: 60,5 Prozent dieser Vermieter erwägen, ihre Vermietungstätigkeit ganz oder teilweise aufzugeben.
Der ausschlaggebende Faktor ist laut Verband weniger eine einzelne Maßnahme — es ist die Kombination gleichzeitiger Regulierungsvorhaben, die wachsende Unsicherheit auslöst. Indexmietdeckel, Möblierungspflichten, Heizkostenteilung, Mietpreisbremse: Jede für sich handhabbar, in Summe verändern sie die Renditekalkulation grundsätzlich.
Wenn ein relevanter Anteil der rund 1,7 Millionen privat vermieteten Berliner Wohnungen auf den Markt käme, wäre das eine strukturelle Angebotsverschiebung. Für Kaufinteressenten könnte das — trotz hohem Preisniveau — neue Gelegenheiten schaffen. Für die Mietsituation wäre es ambivalent: Weniger aktive Vermieter bedeutet mittelfristig weniger Mietwohnungsangebot.
Ja. Die Regelung gilt laut Gesetzentwurf auch für laufende Indexmietverträge. Die Indexklausel selbst bleibt bestehen, aber die jährliche Anpassung darf die Grenze von 3,5 Prozent nicht überschreiten — unabhängig davon, wie hoch die tatsächliche Inflation liegt.
Für Neuverträge ab 1. Juli 2026 unbedingt: Kaltmiete und Möblierungszuschlag müssen separat ausgewiesen sein, der Zuschlag ist auf die Niedrigerwert-Grenze gedeckelt. Für Bestandsverträge gilt zunächst ein gewisser Vertrauensschutz, aber bei Neuvermietung oder bei Verletzung der Mietpreisbremse ist der Zuschlag rechtlich angreifbar. Rechtliche Beratung vor dem Stichtag empfiehlt sich.
Kurzfristig: Sie tragen ab Juli 2026 die Hälfte der CO2-Abgabe und Gasnetzentgelte — bei einer durchschnittlichen Berliner Wohnung (70 m²) überschaubare Beträge im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr. Mittelfristig wird es teurer: Ab 2029 kommt die Biogasquote, und mit ihr steigen die geteilten Heizkosten strukturell. Ein frühzeitiger Wechsel auf Wärmepumpe oder Fernwärme spart langfristig deutlich mehr, als er kostet.
Das ist eine individuelle Rechnung aus Kaufpreis, aktuellem Verkehrswert, Restschuld und erzielbarer Nettomiete. Die Reform erhöht den Renditedruck für Vermieter mit Gasheizung und/oder Indexmietvertrag spürbar. Wer ohnehin mittelfristig verkaufen wollte, hat durch die jetzt erhöhte Verkaufsbereitschaft anderer Vermieter keinen rechnerischen Vorteil durch Abwarten. Den Marktwert zu kennen ist in jedem Fall der sinnvolle erste Schritt.
Das ist eine der wenigen Erleichterungen für Vermieter: Die Vereinfachungsgrenze steigt von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung. Kleinere Modernisierungen können damit ohne aufwendiges Formalverfahren auf die Miete umgelegt werden. Die Kappungsgrenze liegt bei maximal 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Der soziale Härtefall-Einwand für einkommensschwache Mieter bleibt unverändert bestehen.
Die Mietrechtsreform 2026 ist kein singulärer Einschnitt — sie ist das vorläufige Ergebnis eines seit Jahren laufenden Regulierungstrends. Für Berliner Vermieter gilt: Wer einen Indexmietvertrag hat, mit Gas heizt und möbliert vermietet, spürt alle drei Stoßrichtungen gleichzeitig.
Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf die richtige Antwort ist. Aber es bedeutet, dass eine belastbare Kalkulation jetzt geboten ist — bevor die Regeln greifen und bevor die bereits anlaufende Marktbewegung das Berliner Angebot verändert.
Empfehlung: Lassen Sie Ihren aktuellen Verkehrswert ermitteln. Vergleichen Sie ihn mit der kapitalisierten Nettomietrendite nach Reformlast. Erst dann ist die Entscheidung „halten oder verkaufen" auf belastbarer Grundlage möglich.
David Gramzow erstellt eine datenbasierte Markteinschätzung — kostenlos und unverbindlich. Inklusive Renditeprüfung unter den neuen Regelungen.