Sie planen den Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie und möchten mit der Denkmal-AfA Steuern sparen? Wir erklären Ihnen, worauf Sie bei dem Kauf einer Denkmalimmobilien achten müssen und wieviel Steuern Sie tatsächlich sparen können.

Was ist eine Denkmalschutzimmobilie?

Eine Denkmalimmobilie ist ein Gebäude von besonders erhaltenswerter Bedeutung. Dieser Wert kann sich aus seiner Architektur, seiner Historie oder dem städtebaulichen Kontext ergeben. Unabhängig vom Alter der Immobilie oder dem ästhetischen Anspruch können Immobilien diesen Schutz erhalten. Viele Industriebauten, ehemaliger Zechen oder Produktionsanlagen mit besonderer Bedeutung können unter Denkmalschutz gestellt werden. Insbesondere in Berlin gab es nach der Wiedervereinigung viele Denkmalschutzprojekte von Immobilien aus der Treuhand. Der Schutz dieser Denkmalschutzimmobilien wird durch die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer gewährleistet.

Woher kommt die Sonderabschreibung (Denkmal-AfA) von Denkmalschutzimmobilien?

Die Käufer einer Denkmalschutzimmobilie erhalten eine Sonderabschreibung gem. §§ 7h und 7i EstG. Diese Sonderabschreibung rechtfertigt sich aus dem erhöhten Aufwand in der Sanierung und Modernisierung solcher Immobilien. Die einzelnen Abschreibungen haben wir hier noch einmal aufgeführt.

1. Abschreibung der Sanierungskosten der Denkmalimmobilie

Diese Sanierungs,-und Modernisierungskosten kann der Käufer im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 des Baugesetzbuchs absetzen.

2. Abschreibung der Altbausubstanz der Denkmalschutzimmobilie

Darüber hinaus kann der Käufer noch die ursprüngliche Altbausubstanz abschreiben. Hierbei erfolgt bei Denkmalimmobilien, die vor dem 01.01.1925 gebaut wurden, eine lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 % pro Jahr) und bei solchen, die ab dem 01.01.1925 errichtet wurden, eine Abschreibung über 50 Jahre (also 2,0 % pro Jahr).

3. Abschreibung der Finanzierungskosten bei der Vermietung von Denkmalimmobilien

Falls Sie planen sollten, Ihre Denkmalschutzimmobilie zu vermieten, können Sie den Zinsaufwand für die Finanzierung komplett von der Steuer absetzen. In Zeiten steigender Zinsen ist dies ein zusätzlicher Pluspunkt für die eine Denkmalimmobilie.

4. Abschreibung bei Eigennutzung der Denkmalimmobilie

Planen Sie die Immobilie selber zu nutzen, können Sie auch mit einem Steuervorteil rechnen. In diesem Fall können 90 % der Modernisierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden.

Besteuerung von Denkmalimmobilien im Veräußerungsfall

Sollten Sie die Immobilie nach 10 Jahren wieder verkaufen, haben Sie noch einen weiteren Vorteil. Alle Gewinne aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie sind nach Ablauf von 10 Jahren vollkommen steuerfrei.

Beispielrechnung zum Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Nehmen wir an, Herr Dr. Meier ist Rechtsanwalt und möchte in Immobilien investieren, um seine Steuern zu reduzieren.

Herr Dr. Meier kauft für 300.000 Euro eine Denkmalschutzimmobilie Baujahr 1920 in Berlin. Diese Immobilie muss vollständig saniert werden. Von den gezahlten 300.000 Euro entfallen 60.000 Euro auf das Grundstück (20% vom Kaufpreis). Geplant ist, die Wohnung nach der Sanierung für 1000 Euro netto kalt Miete pro Monat zu vermieten. Zur Vereinfachung wird die Wohnung komplett aus Eigenkapital bezahlt.

Die Sanierung selbst veranschlagt Herr Dr. Meier mit 100.000 Euro. Die 100.000 Euro für die Sanierung finanziert er mit 4 % Zinsen und 2 % Tilgung per annum bei seiner Bank. Bei dieser Finanzierung zahlt er monatlich 500 Euro an seine Bank. (Die Höhe von Zins und Tilgung bei einem Annuitätendarlehen jeden Monat ändert).

Die 300.000 Euro für den Erwerb kann Herr Dr. Meier den Gebäudewert mit der linearen AfA abschreiben. Die Sanierungskosten kann er in voller Höhe über die Denkmal-AfA-Sätze abschreiben, zu Beginn neun Prozent. Hinzu kommen die Zinsen, die er für das Bankdarlehen zahlt. Anhand des obigen Beispiels sieht die Rechnung für Herrn Dr. Meier wie folgt aus:

> zu versteuerndes Jahreseinkommen (ohne eine Denkmalimmobilie) 80.000 Euro
plus Mieteinnahmen 12.000 Euro
minus Denkmal-AfA (9 % von 100.000 Euro) 9.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 240.000 Euro) 6000 Euro
minus Zinsen (circa) 4.000 Euro
>> zu versteuerndes Jahreseinkommen (mit Denkmalimmobilie) 61.000 Euro

Welche Denkmalschutzimmobilien gibt es aktuell zum Investieren und Steuern sparen?

Wir betreuen zahlreiche Bauträger bei dem Vertrieb von Denkmalimmobilien. Hierbei bieten wir zusätzlich auch die Finanzierung der jeweiligen Immobilie an. Aktuell liegt unser Fokus auf Denkmalobjekte in Berlin und Leipzig. Gern können Sie sich einen Überblick über die aktuellen Angebote verschaffen und uns jederzeit kontaktieren.

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