Beim Wohnungsverkauf in Berlin denken viele Eigentümer nur an die Maklerprovision. Tatsächlich kommen schnell drei bis sechs weitere Posten dazu: Grundbuch-Löschung, Energieausweis, Vermarktung, Vorfälligkeitsentschädigung und in vielen Fällen die Spekulationssteuer. Wer alles korrekt einrechnet, kommt bei einer typischen Berliner Eigentumswohnung auf Verkäuferkosten zwischen 4 und 8 Prozent des Verkaufspreises — bei laufender Finanzierung schnell auch zweistellig. Dieser Ratgeber zeigt mit aktuellen Berliner Zahlen, interaktivem Rechner und klarer Trennung zwischen Verkäufer- und Käuferpflichten, was Sie wirklich zahlen — und wo Sie legal sparen.
Die meisten Verkäufer unterschätzen die Gesamtkosten ihres Wohnungsverkaufs systematisch — weil sie nur die Maklerprovision im Kopf haben. Tatsächlich zerfallen die Kosten in sechs typische Blöcke, von denen drei verpflichtend sind, zwei häufig anfallen und einer (Vorfälligkeitsentschädigung) bei vielen Berliner Verkäufern mit laufender Finanzierung die größte einzelne Position überhaupt darstellt.
| Kostenposten | Typische Höhe (Berlin) | Verpflichtend? |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Verkäuferanteil) | 3,57 % vom Verkaufspreis | Wenn mit Makler |
| Grundschuld-Löschung (Notar + Grundbuch) | ca. 0,2–0,4 % vom Verkaufspreis | Ja, bei finanzierter Wohnung |
| Energieausweis | 80–500 € | Ja, gesetzlich Pflicht |
| Vermarktung (Fotos, Exposé, Inserate) | 200–3.000 € | Bei Privatverkauf |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 3–10 % der Restschuld | Bei laufender Finanzierung |
| Spekulationssteuer auf Veräußerungsgewinn | 0 bis ca. 40 % vom Gewinn | Nur unter 10 Jahren Haltedauer |
Wichtig: Grunderwerbsteuer (6 %), Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags (ca. 1,5 %) und Grundbuch-Eintragung der neuen Auflassung (ca. 0,5 %) zahlt in Berlin immer der Käufer. Diese sogenannten Kaufnebenkosten haben mit Ihren Verkäuferkosten nichts zu tun — werden aber häufig verwechselt.
Der Rechner berücksichtigt alle relevanten Posten aus der Übersicht und zeigt Ihnen direkt, wie viel vom Verkaufspreis tatsächlich bei Ihnen ankommt. Bei laufender Finanzierung tragen Sie die geschätzte Restschuld ein — die Vorfälligkeitsentschädigung wird mit einem realistischen Mittelwert kalkuliert.
Vereinfachte Schätzung. Spekulationssteuer ist nicht enthalten — siehe separater Ratgeber. Die tatsächliche Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank kann abweichen.
Datengrundlage: § 656d BGB (Bestellerprinzip), Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Gebäudeenergiegesetz (GEG), Berliner Notarverein, Gutachterausschuss Berlin, JLL Wohnungsmarktreport Berlin 2026, ImmoScout24 Preisatlas. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die Maklerprovision ist für die meisten Berliner Verkäufer der größte einzelne Kostenposten. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das sogenannte Bestellerprinzip nach § 656d BGB. Es regelt, wer den Makler bezahlen muss — und beendet eine jahrelange Berliner Tradition, bei der oft der Käufer die volle Provision trug.
Die Regel ist einfach: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Die andere Hälfte kann auf die jeweils andere Vertragspartei umgelegt werden — muss aber nicht. In der Berliner Praxis hat sich folgendes Modell durchgesetzt:
| Modell | Verkäuferanteil | Käuferanteil | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Doppelprovision (Standard Berlin) | 3,57 % | 3,57 % | 7,14 % |
| Innenprovision (nur Verkäufer) | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
| Außenprovision (nur Käufer) | 0 % | 7,14 % | Seit 2020 in Berlin meist unzulässig |
Alle Beträge inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro zahlt der Verkäufer im Doppelprovisionsmodell also 17.850 Euro. Im Innenprovisionsmodell — bei dem der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt und bezahlt wird — sind es 35.700 Euro.
Häufiger Fehler: Ein Maklervertrag, der dem Verkäufer 0 Prozent und dem Käufer 7,14 Prozent berechnet, ist seit 2020 in Berlin in den allermeisten Konstellationen unwirksam. Der Käufer muss dann nichts zahlen. Sprechen Sie deshalb mit Ihrem Makler explizit über das gewählte Provisionsmodell, bevor Sie unterschreiben.
Die in Berlin üblichen 3,57 Prozent sind kein gesetzlich festgelegter Satz, sondern eine Marktkonvention. Gerade bei hochpreisigen Wohnungen ab 800.000 Euro oder bei attraktiven Lagen wie Mitte, Prenzlauer Berg oder Charlottenburg lässt sich die Provision in der Praxis auf 2,5 bis 3,0 Prozent verhandeln. Wer mit mehreren Maklern spricht und konkrete Vermarktungsleistungen vergleicht, spart bei einer 700.000-Euro-Wohnung schnell 3.500 bis 7.500 Euro.
Beim Wohnungsverkauf entstehen Notar- und Grundbuchkosten in zwei klar getrennten Vorgängen, und nur einer davon betrifft Sie als Verkäufer.
| Vorgang | Wer zahlt? | Typische Höhe |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer | ca. 1,5 % vom Verkaufspreis |
| Auflassungsvormerkung im Grundbuch | Käufer | ca. 0,5 % vom Verkaufspreis |
| Löschung Ihrer Grundschuld (alte Finanzierung) | Verkäufer | ca. 0,2–0,4 % vom Verkaufspreis |
| Eintragung neuer Grundschuld (Käuferfinanzierung) | Käufer | ca. 0,5 % der Darlehenssumme |
Die Notargebühren richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), sind also nicht verhandelbar. Was Sie als Verkäufer zahlen, betrifft praktisch nur die Löschung der Grundschuld, mit der einst Ihre Finanzierung im Grundbuch besichert wurde. Diese setzt sich zusammen aus Notarkosten für die Löschungsbewilligung und Grundbuchgebühren für die eigentliche Löschung.
Bei einem Verkauf für 500.000 Euro und einer eingetragenen Grundschuld von 350.000 Euro liegen die Löschungskosten typischerweise bei 800 bis 1.400 Euro. Bei einer schuldenfreien Wohnung entfällt dieser Posten komplett.
Seit Mai 2014 ist der Energieausweis bei jedem Wohnungsverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Geregelt im Gebäudeenergiegesetz (§ 80 GEG). Das Dokument muss potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden — und die zentralen Energiewerte müssen bereits im Immobilieninserat auftauchen.
| Variante | Aufwand | Kosten in Berlin | Gültigkeit |
|---|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | Heizkostenabrechnungen 3 Jahre | 80–150 € | 10 Jahre |
| Bedarfsausweis | Gebäudebegehung durch Fachperson | 300–500 € | 10 Jahre |
Welche Variante zulässig ist, hängt vom Gebäude ab: Häuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht entsprechend modernisiert wurden, brauchen zwingend einen Bedarfsausweis. Für alle anderen ist die kostengünstigere Verbrauchsvariante in der Regel zulässig.
Bußgeldrisiko: Wer ohne Energieausweis vermarktet oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). In Berlin werden Inserate auf Immobilienportalen stichprobenartig kontrolliert. Privatverkäufer trifft diese Pflicht genauso wie Makler.
Wer eine Wohnung mit laufender Finanzierung verkauft, hat im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen — meist über die ursprüngliche Darlehenssumme. Diese muss vor oder spätestens beim Verkauf gelöscht werden, sonst kann die Wohnung nicht lastenfrei übergeben werden. Die meisten Käufer und ihre Banken bestehen auf dieser Lastenfreiheit.
Der Ablauf läuft über vier Schritte: Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus (häufig kostenfrei, manchmal mit Bearbeitungsgebühr 50–200 Euro). Ein Notar beurkundet die Löschung. Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein. Die Gebühren richten sich nach der ursprünglich eingetragenen Grundschuldhöhe — nicht nach Ihrer aktuellen Restschuld.
Grundschuld eingetragen über 400.000 Euro, Restschuld heute nur 120.000 Euro: Die Löschungskosten orientieren sich am eingetragenen Betrag von 400.000 Euro. Sie liegen typischerweise bei 900 bis 1.300 Euro für Notar und Grundbuch zusammen.
Wer mit Makler verkauft, hat es einfach: Die Vermarktungskosten sind in der Provision enthalten. Wer privat verkauft, muss diese Posten selbst tragen — und die Berliner Realität ist, dass sich an Vermarktungsqualität der Verkaufspreis entscheidet. Eine professionell präsentierte Wohnung erzielt in Berlin typischerweise 3 bis 7 Prozent höhere Verkaufspreise als eine schlecht vermarktete.
| Vermarktungs-Posten | Kosten Berlin | Wirkung |
|---|---|---|
| Professionelle Immobilienfotografie | 250–800 € | Hoch — bestimmt Klickrate |
| Grundriss professionell erstellt | 80–300 € | Mittel |
| Exposé-Erstellung | 100–500 € | Mittel |
| Premium-Inserate ImmoScout24 / Immowelt | 50–300 € / Monat | Hoch — Reichweite |
| Home Staging (Möblierung, Deko) | 500–3.000 € | Sehr hoch bei leerer Wohnung |
| 360°-Tour / virtuelle Begehung | 200–600 € | Mittel — qualifiziert Interessenten |
Wer in Berlin privat verkauft, sollte mit einem realistischen Vermarktungsbudget von 1.500 bis 2.500 Euro rechnen, um nicht unter Wert zu verkaufen. Details zum Privatverkauf liefert der separate Ratgeber Wohnung verkaufen in Berlin von privat ohne Makler →
Hier liegt der Posten, der bei vielen Berliner Verkäufern alle anderen Kosten in den Schatten stellt — und der in den meisten Ratgebern fehlt. Wer seine Wohnung verkauft, bevor die Zinsbindung seines Darlehens abgelaufen ist, muss seiner Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Das ist juristisch gesehen ein Schadensersatz dafür, dass die Bank ihre Zinseinnahmen verliert.
Die Berechnung erfolgt nach BGH-Methodik. Vereinfacht gesagt vergleicht die Bank, was sie an Zinsen verdient hätte, mit dem, was sie heute bei vergleichbarer Wiederanlage erhält. Bei deutlich gesunkenen Marktzinsen — wie zwischen 2009 und 2021 typisch — fällt die Entschädigung hoch aus. Bei gestiegenen Zinsen ab 2022 ist sie deutlich niedriger.
| Marktsituation | Typische Vorfälligkeit | Bei 200.000 € Restschuld |
|---|---|---|
| Aktuelle Marktzinsen über Vertragszinsen | 0–2 % | 0–4.000 € |
| Aktuelle Marktzinsen ähnlich Vertragszinsen | 2–5 % | 4.000–10.000 € |
| Aktuelle Marktzinsen deutlich unter Vertrag | 5–10 % | 10.000–20.000 € |
2026 sind die Marktzinsen seit dem Tief 2021 deutlich gestiegen. Wer 2018 mit 1,2 Prozent Zinsbindung über 15 Jahre abgeschlossen hat, zahlt heute bei vorzeitiger Ablösung in vielen Fällen weniger Vorfälligkeit als noch vor drei Jahren. Wer dagegen ein Darlehen aus 2014/15 mit hohen Zinsen abgelöst hat, kommt teils ohne Vorfälligkeit davon.
10 Jahre nach Vollauszahlung: Nach § 489 BGB können Sie Ihr Darlehen mit sechsmonatiger Frist kostenfrei kündigen — unabhängig vom Vertragsende. Wer 2016 ein Darlehen voll ausgezahlt bekommen hat, kann seit 2026 frei aussteigen.
Sondertilgungsrechte ausnutzen: Viele Darlehensverträge erlauben 5 % p.a. Sondertilgung kostenfrei. Was Sie bereits sondergetilgt haben, wird nicht zur Vorfälligkeit angerechnet.
Darlehensübernahme durch Käufer: Wenn die Bank zustimmt und die Konditionen für den Käufer attraktiv sind, kann er Ihr Darlehen übernehmen. Vorfälligkeit entfällt komplett. Das ist 2026 wieder eine ernsthafte Option, weil Bestandszinsen oft unter Neukonditionen liegen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der unterschätzte Posten beim Wohnungsverkauf in Berlin. Bei einer Restschuld von 250.000 Euro und einem Zinsdifferenzial wie zwischen 2018 und 2026 reden wir schnell über 8.000 bis 15.000 Euro. Ein Blick in den Darlehensvertrag und in den aktuellen Marktzins zahlt sich vor jedem Verkaufsgespräch aus.
David Gramzow, Immobilienmakler & Baufinanzierungsberater Berlin
Wer seine Wohnung in Berlin mit Gewinn verkauft und die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, muss zusätzlich zur Maklerprovision und allen anderen Kosten Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen — die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Bei einem Veräußerungsgewinn von 80.000 Euro liegt die effektive Steuerlast in Berlin typischerweise bei 22 bis 32 Prozent des Gewinns, also 17.600 bis 25.600 Euro.
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Wohnung entweder länger als zehn Jahre gehalten oder sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Die Berechnungssystematik, mögliche Absetz-Posten und Sonderfälle wie Erbschaft oder die 3-Objekt-Grenze finden Sie ausführlich erklärt im separaten Ratgeber Wohnung verkaufen in Berlin: Welche Steuern fallen an? →
Praxistipp: Wer kurz vor Ende der 10-Jahres-Frist verkauft, kann durch eine Verschiebung des Notartermins um wenige Wochen oft fünfstellige Beträge sparen. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung.
Auch wenn dieser Block für Sie als Verkäufer keine direkte Kostenwirkung hat — er beeinflusst Ihre Verhandlungsposition. Käufer in Berlin müssen zum Kaufpreis zusätzlich rund 11,57 Prozent Kaufnebenkosten einplanen. Diese Zahl sollte jeder Verkäufer kennen, weil sie das maximale Budget Ihres Käufers bestimmt.
| Käufer-Posten | Höhe | Bei 500.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0 % | 30.000 € |
| Notar (Kaufvertrag-Beurkundung) | ca. 1,5 % | 7.500 € |
| Grundbuch (Auflassung + neue Grundschuld) | ca. 0,5 % | 2.500 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 17.850 € |
| Gesamt | 11,57 % | 57.850 € |
Konkret bedeutet das: Ein Käufer, der maximal 600.000 Euro Gesamtbudget einplanen kann, kann nur eine Wohnung bis etwa 538.000 Euro kaufen — die Differenz von 62.000 Euro geht in Kaufnebenkosten. Wer das als Verkäufer versteht, kann seine Preisstrategie viel besser justieren und realistische Angebote schneller erkennen.
Drei Termine mit Maklern führen, konkrete Vermarktungspläne und Provisionssätze vergleichen. Bei Wohnungen über 600.000 Euro sind 3,0 statt 3,57 Prozent realistisch — das spart bei 700.000 Euro Verkaufspreis rund 4.000 Euro.
Lassen Sie sich nicht zur Innenprovision (Sie zahlen 7,14 % allein) drängen. Im Berliner Markt ist Doppelprovision die Norm — der Käuferanteil von 3,57 % spart Ihnen direkt mehr als 17.000 Euro bei einer 500.000-Euro-Wohnung.
Wenn Ihre Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre vorliegen und das Gebäude die Voraussetzungen erfüllt, reicht der Verbrauchsausweis für 80–150 Euro. Den teureren Bedarfsausweis (400 Euro) brauchen Sie nur bei alten unsanierten Gebäuden.
Lassen Sie sich von Ihrer Bank eine konkrete Vorfälligkeitsberechnung geben. Prüfen Sie Sondertilgungsrechte, die 10-Jahres-Kündigungsfrist nach § 489 BGB und die Möglichkeit der Darlehensübernahme durch den Käufer. Einsparpotenzial häufig vier- bis fünfstellig.
Wenn die 10-Jahres-Frist innerhalb der nächsten sechs Monate abläuft, hat ein verschobener Notartermin die größte Hebelwirkung von allen Kostenoptimierungen. Bei einem Veräußerungsgewinn von 100.000 Euro sparen Sie zwischen 22.000 und 32.000 Euro.
Bei einer mit Makler verkauften, schuldenfreien Wohnung in Berlin liegen die Verkäuferkosten typischerweise bei 4 bis 5 Prozent des Verkaufspreises. Bei laufender Finanzierung und hoher Vorfälligkeit können es 8 bis 12 Prozent werden. Innerhalb der Spekulationsfrist kommen dann noch Steuern hinzu.
Die Notarkosten für die Kaufvertrag-Beurkundung (ca. 1,5 Prozent) zahlt vollständig der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Notarkosten für die Löschung der eigenen Grundschuld — falls vorhanden. Das sind in der Regel 800 bis 1.400 Euro.
Ja. Die in Berlin üblichen 3,57 Prozent pro Partei sind eine Marktkonvention, kein gesetzlicher Satz. Vor allem bei hochpreisigen Objekten und attraktiven Lagen sind 2,5 bis 3,0 Prozent realistisch. Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie konkrete Vermarktungsleistungen.
Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Schadensersatz, den Sie Ihrer Bank zahlen, wenn Sie ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung ablösen. Die Höhe hängt von der Restlaufzeit, der Restschuld und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins ab. Übliche Spanne 2026: 0 bis 10 Prozent der Restschuld.
Ja, die Pflicht trifft den Eigentümer — unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden, die wichtigsten Energiekennwerte gehören bereits ins Inserat. Bußgelder bis 10.000 Euro sind möglich.
Nur wenn der Verkauf steuerpflichtig ist (Spekulationssteuer innerhalb der 10-Jahres-Frist ohne Eigennutzung). Dann mindern Maklerprovision, Notar-Löschungskosten, Energieausweis, Inserate und Vermarktungskosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn — und damit die Steuerlast.
Kaufnebenkosten sind alle Posten, die der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis tragen muss — in Berlin rund 11,57 Prozent. Für Sie als Verkäufer wichtig, weil sie das maximale Budget Ihrer Käufer bestimmen und damit Ihre Preisstrategie beeinflussen.
In Einzelfällen ja — typischerweise wenn ein konkreter Käufer aus dem persönlichen Umfeld bereitsteht. Beim klassischen Markt-Verkauf erzielen private Anbieter in Berlin im Schnitt 5 bis 10 Prozent niedrigere Verkaufspreise, was die gesparte Provision oft mehr als aufzehrt. Details im Ratgeber zum Privatverkauf.
Wer in Berlin eine Wohnung verkauft, sollte vor dem ersten Inserat eine ehrliche Kostenkalkulation aller sechs Posten machen: Maklerprovision, Grundschuld-Löschung, Energieausweis, Vermarktung, Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Spekulationssteuer. Die Maklerprovision ist meist die größte Position, aber bei Verkäufern mit laufender Finanzierung schlägt die Vorfälligkeitsentschädigung sie häufig — und wird in 9 von 10 Fällen vergessen. Wer alle Posten kennt, kann den Verkaufspreis realistisch planen, die richtige Provisionsstruktur verhandeln und vor dem Notartermin alle Hebel zur Kostensenkung ziehen. Das ist die Differenz zwischen einem zufriedenen Verkauf und einer unerwarteten Rechnung am Ende.
In einem 30-Minuten-Gespräch gehen wir Ihre konkrete Situation durch: Verkaufspreis, Finanzierungs-Restschuld, Steuerstatus und realistische Verkäuferkosten. Persönlich, mit Berliner Marktdaten.
Spezialist für Wohnungs- und Hausverkäufe in Berlin mit Sitz am Leipziger Platz. Doppelqualifikation als Makler und Baufinanzierungsberater — entscheidend bei Verkäufen mit laufender Finanzierung und Vorfälligkeitsentschädigung. Pressestimmen u.a. in Berliner Morgenpost, Immobilien Zeitung und Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung.