Beim Hausverkauf in Berlin entstehen Nebenkosten, die viele Eigentümer unterschätzen. Maklerprovision, Notar, Grundbuch, Spekulationssteuer, Vorfälligkeitsentschädigung, Vermarktungsunterlagen — am Ende fließen vier bis sechs Prozent des Verkaufspreises in Posten, die zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kosten der Verkäufer trägt, was der Käufer übernimmt und wo realistisch gespart werden kann.
Was bedeutet das für Ihren konkreten Verkauf? In einem 20-minütigen Gespräch ordnen wir Ihre Werte ein und zeigen Einsparpotenziale auf.
Termin anfragenRichtwerte für eine erste Orientierung. Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer hängen stark vom Einzelfall ab (Zinsbindung, Restlaufzeit, Anschaffungskosten, AfA). Im Privatverkauf ist zusätzlich mit Erlösverlust von 10–15 % gegenüber dem marktgerechten Preis zu rechnen. Für eine belastbare Berechnung ist eine individuelle Prüfung erforderlich.
Datengrundlage: § 656c–d BGB (geteilte Maklerprovision seit Dezember 2020), § 23 EStG (Spekulationsfrist), GNotKG (Notar- und Grundbuchkosten), GEG § 80 (Energieausweis-Pflicht), Gutachterausschuss Berlin (Marktbericht 2025), ImmoScout24 Preisatlas.
Vor 2020 trug in Berlin überwiegend der Käufer die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bundesweit das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Provision wird seither geteilt. Die Hauptkostenblöcke des Verkäufers sind:
Bei einem Maklermandat sind Energieausweis, professionelle Fotos, Grundrissaufbereitung, Exposé-Erstellung, Inserierung auf allen relevanten Portalen, Besichtigungsorganisation, Bonitätsprüfung der Interessenten und die Verhandlungsführung in der Provision enthalten. Der Verkäufer trägt diese Posten im Maklerverkauf also nicht zusätzlich — der Rechner oben zeigt beide Szenarien.
Der Käufer trägt in Berlin zusätzlich: 6 % Grunderwerbsteuer, ~ 1,5 % Notar & Grundbuch für den Eigentumsübergang sowie den Käuferanteil der Maklerprovision von 3,57 %. Gesamt-Nebenkosten Käuferseite: rund 11 % des Kaufpreises.
Die übliche Maklerprovision in Berlin beträgt 7,14 % inkl. MwSt auf den Kaufpreis, geteilt zwischen Käufer und Verkäufer zu je 3,57 %. Die Aufteilung muss seit der Gesetzesreform mindestens 50/50 sein — eine alleinige Belastung des Käufers ist seit Dezember 2020 nicht mehr zulässig, wenn der Verkäufer dem Makler überhaupt Provision schuldet.
| Verkaufspreis | Verkäuferanteil 3,57 % | Käuferanteil 3,57 % | Gesamt 7,14 % |
|---|---|---|---|
| 500.000 € | 17.850 € | 17.850 € | 35.700 € |
| 750.000 € | 26.775 € | 26.775 € | 53.550 € |
| 1.000.000 € | 35.700 € | 35.700 € | 71.400 € |
| 1.500.000 € | 53.550 € | 53.550 € | 107.100 € |
Die Provision wird mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Verhandelbar ist sie in der Praxis vor allem bei höheren Kaufpreisen ab etwa 1,5 Mio Euro.
Im Maklerverkauf übernimmt der Makler alle Vermarktungsaktivitäten in Vorleistung — Energieausweis, Fotos, Grundrisse, Exposé, Portalinserate, Besichtigungen. Diese Kosten sind in der Provision von 3,57 % enthalten und fallen für den Verkäufer nicht zusätzlich an.
Beim Privatverkauf zahlt der Verkäufer alle diese Posten direkt:
| Unterlage | Kosten Ø | Status |
|---|---|---|
| Energieausweis (Bedarfsausweis) | 300 € | Pflicht nach § 80 GEG |
| Professionelle Objektfotos | 400 € | de facto Pflicht für Berliner Markt |
| Grundrisse aufbereitet | 200 € | vermarktungsrelevant, Käufer fordern |
| 360°-Tour / Video | 500 € | optional, erhöht Reichweite |
| Verkehrswertgutachten | 1.500–2.500 € | optional, bei strittigem Marktwert |
| Home Staging | 1.500–3.000 € | optional, bei leerstehenden Objekten |
| Portalinserate ImmoScout24 / Immowelt | 130–250 € / Monat | für hochpreisige Objekte unverzichtbar |
Bei einem 750.000-€-Haus entspricht die Maklerprovision von 3,57 % einem Betrag von 26.775 €. Im Privatverkauf entfällt diese Position — dafür sind 1.500 bis 4.000 € Vermarktungskosten direkt zu tragen, plus statistisch 10–15 % Erlösverlust mangels professioneller Verhandlung und Bieterstruktur.
Der Käufer wählt den Notar und trägt den Großteil der Beurkundungskosten. Der Verkäufer zahlt jedoch eine Lastenlöschung im Grundbuch, wenn das Objekt mit einer Grundschuld belastet ist. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und liegen bei rund 0,2 % des gelöschten Betrags.
Beispiel: Bei einer eingetragenen Grundschuld von 400.000 € fallen für die Lastenlöschung etwa 700–900 € Notar- und Grundbuchgebühren an.
Wer ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern (§ 23 EStG). Die Steuer fällt mit dem persönlichen Einkommensteuersatz an — also potenziell bis zu 45 % zuzüglich Soli und ggf. Kirchensteuer.
Es gibt zwei Ausnahmen, in denen die Spekulationssteuer entfällt:
Häufig übersehen: Auch bei teilweiser Vermietung (z. B. Einliegerwohnung) wird der vermietete Anteil anteilig der Spekulationssteuer unterworfen, selbst wenn das Hauptobjekt selbst bewohnt wird.
Wird ein laufendes Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinseinnahmen. Die Höhe hängt ab von:
Als Richtwert gilt: 0,5 % bis 3 % der Restschuld, in extremen Konstellationen auch deutlich mehr. Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit sechsmonatiger Kündigungsfrist — dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der einzige Kostenblock, den ich vor jedem Hausverkauf konkret bei der Bank anfordere. Viele Eigentümer entdecken erst beim Notartermin, dass ihre Bank fünfstellige Beträge verlangt — das hätte sich vorher klären lassen.
David Gramzow, Baufinanzierungsberater und Immobilienmakler in Berlin
Theoretisch ja — praktisch fast nie sinnvoll. Wer ohne Makler verkauft, spart die Verkäuferprovision von 3,57 %. Im Gegenzug entstehen:
Die Frage ist nicht „kostenlos oder mit Makler", sondern was bringt der Makler an Mehrerlös ein. Bei einem 750.000-Euro-Haus entsprechen 3,57 % Verkäuferprovision 26.775 € — ein Mehrerlös von 5 % bringt dem Verkäufer bereits 37.500 € zusätzlich.
Reine Inserierungskosten lassen sich auf gängigen Portalen niedrig halten: Kleinanzeigen ist kostenfrei, ImmoScout24-Privatanzeigen kosten ab etwa 130 € pro Monat. Für hochpreisige Objekte in zentralen Berliner Lagen erreichen Privatanzeigen jedoch oft nicht die passende Zielgruppe.
Posten, die in den meisten Aufstellungen fehlen, aber regelmäßig anfallen:
| Posten | Kosten | Wann? |
|---|---|---|
| Auszüge aus dem Grundbuch & Bauamt | 50–200 € | vor Inserat |
| Räumung & Entrümpelung | 500–3.000 € | bei Übergabe |
| Reparaturen vor Verkauf | variabel | zur Wertsteigerung |
| Spekulationssteuer-Beratung Steuerberater | 200–800 € | vor Verkauf |
Den Notar wählt und beauftragt der Käufer. Er trägt auch den Großteil der Beurkundungskosten für den Kaufvertrag und die Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse. Der Verkäufer zahlt lediglich die Kosten für die Lastenlöschung im Grundbuch, sofern eine Grundschuld eingetragen ist. Diese liegt bei etwa 0,2 % des gelöschten Betrags.
Üblich sind 7,14 % inkl. MwSt auf den Kaufpreis, geteilt zwischen Verkäufer und Käufer zu je 3,57 %. Seit Dezember 2020 darf nach § 656c BGB die Aufteilung nicht zugunsten des Käufers unausgewogen sein. Bei sehr hochpreisigen Objekten (ab ca. 1,5 Mio €) sind individuelle Vereinbarungen möglich.
In der Provision von 3,57 % inkl. MwSt sind enthalten: Energieausweis, professionelle Objektfotos, aufbereitete Grundrisse, Exposé-Erstellung, Inserierung auf allen relevanten Portalen, Besichtigungsorganisation, Bonitätsprüfung der Interessenten, Verhandlungsführung sowie die Vorbereitung des Notartermins. Der Makler trägt diese Kosten in Vorleistung und erhält die Provision erst mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags.
Sie entfällt, wenn das Haus entweder mehr als zehn Jahre im Eigentum war (Anschaffungs-Notarvertrag bis Verkaufs-Notarvertrag) oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren ausschließlich selbst genutzt wurde. Vermietete Anteile am Objekt sind gesondert zu prüfen.
Ja — Kleinanzeigen.de ist kostenfrei, einige Regionalportale ebenfalls. ImmoScout24 und Immowelt verlangen für Privatanzeigen ab etwa 130 € pro Monat. Für hochpreisige Berliner Objekte bringen kostenfreie Plattformen jedoch oft nicht die passende Käufergruppe. Der zu erwartende Erlösverlust übersteigt regelmäßig die Provisionsersparnis.
Sie liegt typischerweise zwischen 0,5 % und 3 % der Restschuld, abhängig von Restlaufzeit der Zinsbindung, Zinsdifferenz zum aktuellen Marktzins und Sondertilgungsrechten. Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit sechsmonatiger Frist — dann entfällt die Entschädigung. Konkret rechnet nur die finanzierende Bank.
Bei Selbstnutzung oder mehr als zehn Jahren Eigentum: keine. Bei vermieteten Immobilien und Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wird der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und Verkaufskosten) mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei gewerblichem Immobilienhandel (mehr als drei Objekte in fünf Jahren) entfällt die Spekulationsfrist vollständig.
Verkäufer in Berlin sollten vier bis sechs Prozent des Verkaufspreises als Nebenkosten einplanen — bei selbst genutzten Objekten ohne laufende Finanzierung weniger, bei vermieteten Objekten mit hoher Restschuld und Spekulationssteuer deutlich mehr. Beim Maklerverkauf ist die Provision der größte Posten, dafür entfallen alle Vermarktungskosten. Beim Privatverkauf entfällt die Provision, dafür kommen Vermarktungskosten direkt und ein erwartbarer Erlösverlust dazu. Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer gelten in beiden Modellen — und sind die einzigen Posten, die sich vor Verkaufsbeginn nicht überschlägig, sondern nur per Bank- bzw. Steuerberateranfrage konkret beziffern lassen.
Wir prüfen Ihre individuelle Situation: Restschuld, Zinsbindung, Spekulationsfrist, realistisch erzielbarer Marktpreis. Sie wissen vor dem ersten Besichtigungstermin, was unter dem Strich übrigbleibt.
David Gramzow
Immobilienmakler & Baufinanzierungsberater
David Gramzow vermittelt seit 2010 Immobilien in Berlin und berät bei Baufinanzierungen. Erwähnt in Berliner Morgenpost, Immobilien Zeitung und F.A.S. Büro am Leipziger Platz 16, Berlin-Mitte.