Für wen lohnt sich der Kauf einer Denkmalschutzimmobilie?
🎯 1. Kapitalanleger mit hohem Einkommen und Steuerlast
Die größten steuerlichen Vorteile realisieren hauptsächlich Anleger mit einem hohen zu versteuernden Einkommen. Denn nur hier entfaltet die Denkmalschutz-AfA ihr volles Potenzial:
100 % AfA über 12 Jahre (bei Vermietung) – 8 Jahre × 9 %, gefolgt von 4 Jahren × 7 % (§ 7 h/i EStG).
Laut Experten lohnt sich der Einstieg besonders für Personen mit einem Jahresbrutto ab ~90.000 €.
🏡 2. Selbstnutzer mit Wohnambition und Affinität für denkmalgerechtes Wohnen
Für Selbstnutzer besteht ebenfalls ein Vorteil:
90 % AfA über 10 Jahre (§ 10 f EStG
Der Kauf verbindet emotionalen Wohnwert mit steuerlicher Anerkennung – ideal für Liebhaber historischer Architektur und Lebensraum.
💶 3. Langfristig orientierte Investoren
Denkmalimmobilien sind selten und stehen zumeist in begehrten Lagen – daher oft wertbeständig mit steigender Nachfrage.
Langfristige Haltedauer (mindestens 10–12 Jahre) sichert komplette Steuervorteile und steuerfreien Verkauf.
👨👩👧 4. Wohngruppen, Familien oder Paare mit Sinn für Ästhetik
Dank vielfältiger Nutzungsmöglichkeiten (Single-Wohnung, WG, Familie, Gewerbe) eröffnen sich flexible Optionen.
Wertschätzung alter Bausubstanz und heimischer Lebensqualität spiegelt sich in Nutzung und Wert.
📡 5. Altersvorsorger mit Einkommensfokus
Denkmalimmobilien bieten stabile, inflationsgeschützte Mieteinnahmen, auch im Ruhestand.
Durch Tilgung bis zum Renteneintritt können laufende Einnahmen die Rente sinnvoll ergänzen.
✅ Voraussetzungen für Rentabilität
Um von einer Denkmalimmobilie zu profitieren, müssen diese Rahmenbedingungen erfüllt sein:
Hohe steuerliche Belastung (Einkommen ≥ ca. 90.000 €)
Langfristige Planung (10–12 Jahre Haltedauer empfohlen)
Qualität der Lage – begehrte Städte oder historische Ortskerne.
Finanzierung und Fördermittel – AfA plus KfW-Zuschüsse und Kredite.
Bereitschaft zu behördlichen Auflagen – Denkmalschutzauflagen und Sanierungsvorgaben vorausgesetzt.
⚠️ Risiken & Herausforderungen
Sanierungskosten & Bürokratie – Handwerk, Fachkenntnis und Genehmigungen sind aufwendig.
Energetische Modernisierung oft eingeschränkt – niedrige Dämmwerte, wenig moderne Eingriffe erlaubt.
Regionale Nachfrage schwankt – in weniger gefragten Orten kann sich Investition weniger rechnen.
📝 Fazit: Wer profitiert wirklich?
Der Erwerb einer Denkmalschutzimmobilie lohnt sich besonders für:
Gutverdienende Kapitalanleger, die ihre Steuerlast senken wollen.
Selbstnutzer, die historische Bausubstanz mit Wohnambiente verbinden möchten.
Langfristige Investoren und Altersvorsorger, die Wertstabilität und Einkommenssicherheit suchen.
Wenn du diese Voraussetzungen erfüllst – hohe Einkommensteuer, langfristige Planung, geeignete Lage, solides Finanzierungskonzept und Sanierungskompetenz – dann bietet eine Denkmalimmobilie eine lohnende Kombination aus Steuervorteilen, Wertzuwachs und emotionalem Wohnwert.
Welche Förderungen gibt es beim Kauf einer Denkmalimmobilie?
1. KfW‑Förderung für energetische Sanierung & Denkmalpflege
Die KfW bietet maßgeschneiderte Förderprogramme für denkmalgeschützte Gebäude:
KfW-Effizienzhaus Denkmal
– Bis zu 150.000 € Kredit je Wohneinheit für Komplettsanierung oder Kauf. Die Energieauflagen sind flexibel: Primärenergiebedarf darf bis 160 % des Neubauwerts betragen, Transmissionswärmeverlust bis 175 %.
– Tilgungszuschüsse von 5–10 %, teils zusätzlich +10 % bei WPB-Status („Worst Performing Building“).
– Für Einzelmaßnahmen (z. B. Fenster, Dämmung, Heizung) sind bis zu 60.000 € Kredit pro Einheit verfügbar.
Kredit für altersgerechtes Umbauen (Programm‑Nr. 159):
Bis zu 50.000 € Kredit mit sehr niedrigen Zinsen (ab ca. 0,04 %) für Barriereanpassungen.
Tilgungszuschuss für Einzelmaßnahmen (Programm‑Nr. 461):
Zuschuss bis zu 75.000 € pro Wohneinheit sowie zusätzliche Boni für Beraterleistungen.
2. Nicht rückzahlbare Zuschüsse für Denkmalschutzmaßnahmen
Über regionale und staatliche Stellen wie Landesdenkmalämter, kommunale Denkmalbehörden oder Stiftungen (z. B. Deutsche Stiftung Denkmalschutz) kannst du nicht rückzahlbare Zuschüsse zur Denkmalpflege erhalten:
Zielgruppe: Eigentümer, die originalgetreu sanieren – Zuschüsse bis zur Höhe konkreter denkmalpflegerischer Aufwendungen.
Wichtig: Kombination mit AfA wirkt steuermindernd – Zuschüsse werden jedoch von den steuerlich absetzbaren Kosten abgezogen.
3. Steuerliche Förderung (Denkmal-AfA)
Neben finanziellen Zuschüssen wirkt die Abschreibungsregel (§ 7i/10f EStG) als zusätzliche Förderung:
Kapitalanleger: 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar (8×9 % + 4×7 %).
Selbstnutzer: 90 % der Kosten über 10 Jahre à 9 % pro Jahr
Denkmalschutz Immobilien.
4. Expertise & Energieberatung – gefördert
KfW verlangt Einbindung eines anerkannten Energieeffizienz-Experten, der das Vorhaben begleitet:
Sachverständiger prüft Fördervoraussetzungen, reicht kostenloses Sanierungsgutachten ein und begleitet Umsetzung.
Baubegleitungs‑Bonus: Zuschuss bis zu 4.000 € für den Experten, um Förderfähigkeit sicherzustellen.
5. Regionale und kommunale Förderprogramme
Zusätzlich zur KfW und Denkmalschutzstellen gibt es meist Länder- und Kommunalförderungen, z. B.:
Zuschüsse für denkmalgerechte Sanierung, energetische Maßnahmen oder Barrierefreiheit
Voraussetzung: Zustimmung durch lokale Denkmalbehörde & Einhaltung Denkmalschutzauflagen.
✅ Förder-Checkliste – So sicherst du dir Fördermittel
Fördermittel Voraussetzungen Höhe / Besonderheiten
KfW-Effizienzhaus Denkmal Antrag vor Maßnahmen, Sachverständiger, 60–160 % Energiebedarf Kredit bis 150 k€, Tilgungszuschuss 5–10 % (+WPB)
Einzelmaßnahmen-Kredite Denkmalgerechte Planungsfreigabe Bis 60 k€, Zuschuss bis 75 k€
Altersgerechter Umbau (159) Barrierefreie Maßnahmen Bis 50 k€, 0,04 %-Zins
Baubegleitung Beratung durch Effizienz-Experten Bonus bis 4 k€
Regional/kommunal Absprachen mit Denkmalbehörde Variable Zuschüsse regional unterschiedlich
📌 So gehst du vor
Vor Kauf & Sanierung beraten lassen – Architekt, Energieberater, Denkmalbehörde.
Anträge vor Maßnahme stellen – Fördermittel müssen vor Baubeginn beantragt werden.
Förderwürdige Maßnahmen dokumentieren – Energieberatung, Angebote, Denkmalgenehmigungen.
Förderkombination nutzen – KfW-Kredit + Tilgungszuschuss + Baubegleiter + steuerliche AfA.
Kontrollieren & abrechnen – Komplett-/Einzelmaßnahmen zertifizieren lassen, Zuschüsse beantragen.
💡 Fazit
Der Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie kann stark gefördert werden:
KfW‑Kredite und Tilgungszuschüsse (bis 150.000 € Kredit / bis 10 % Bonus)
Steuerliche AfA‑Effekte (bis 100 % der Sanierungskosten)
Zuschüsse für Fachbegleitung & regionale Maßnahmen
Eine kluge Kombination all dieser Förderwege – inklusive frühzeitiger Planung und Energieberatung – sichert signifikante finanzielle Vorteile bei denkmalgerechten Projekten. 🎯
Was geschieht mit der Abschreibung, wenn der Verkauf der denkmalgeschützten Immobilie innerhalb der AfA-Frist von 12 Jahren erfolgt?
1. Abschreibung endet mit Verkaufsmonat
Wird eine Denkmalimmobilie innerhalb der 12‑Jahre‑Sonder-AfA‑Frist verkauft, endet die AfA für den bisherigen Eigentümer zeitanteilig zum Verkaufsmonat. Ab dann fällt das Objekt aus dessen Abschreibungsplan heraus – es können also keine AfA‑Beträge mehr geltend gemacht werden.
2. Nicht genutzte Abschreibungen verfallen
Die AfA-Töpfe – also die Jahre, in denen noch abschreibungsfähig wären – verfallen ungenutzt. Es gibt keine Übertragung der ungenutzten AfA auf den Käufer oder spätere Jahre.
3. Käufer startet mit neuem AfA-Zyklus
Der neue Eigentümer beginnt seinen ganz eigenen Abschreibungsplan, basierend auf seinen Sanierungs- und Anschaffungskosten.
Es gibt keinen Restwert, den er „übernimmt“ – er startet komplett neu.
4. Steuerliche Konsequenzen & Spekulationsfrist
Verkauf vor 10 Jahren: Gewinne aus dem Verkauf werden als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.
Verkauf nach 10 Jahren: Verkäufe sind dann steuerfrei, jedoch beendet der Verkauf weiterhin die AfA-Laufzeit.
5. Praxisbeispiel – Vorzeitiger Verkauf
Sanierungskosten: 200.000 €
AfA‑Plan: 8 Jahre x 9 % + 4 Jahre x 7 % = 100 % über 12 Jahre
Verkauf nach 6 Jahren:
Bisher abgeschrieben: 6 × 9 % = 54 % (≈108.000 €)
Verbleibende 46 % (≈92.000 €) entfallen, da sie nicht mehr nutzbar sind.
Neuer Eigentümer startet von vorn mit eigenen Sanierungskosten und AfA.
✅ Empfehlungen zur maximalen AfA-Ausnutzung
Handlungsempfehlung Warum sinnvoll?
Haltedauer ≥ 12 Jahre anstreben Damit wird die volle AfA genutzt & steuerfreier Verkauf möglich
Min. 10 Jahre bleiben, um Spekulationssteuer (> 10 Jahre steuerfrei) zu vermeiden Steueroptimale Exit-Strategie
Vor Verkauf steuerlich prüfen lassen Steuerberater kann Rest-AfA berechnen und optimale Verkaufszeit empfehlen
🎯 Fazit
Verkauf stoppt die AfA sofort – ab dem Verkaufsmonat endet dein Abschreibungsanspruch.
Nicht genutzte AfA verfällt unwiderruflich.
Käufer beginnt neue, eigenständige AfA.
Für maximale Steuerersparnis lohnt sich der Kauf nur bei Haltedauer von mindestens 12 Jahren, empfohlen ist aber zumindest ein Zeitraum von 10–12 Jahren.
Wie hoch ist die Abschreibung (AfA) einer Denkmalimmobilie?
🧮 Übersicht der Denkmal-AfA
Nutzung Formular AfA-Verteilung
Vermietung / Kapitalanlage § 7i EStG 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre: 8 Jahre à 9 %, dann 4 Jahre à 7 %
Eigennutzung § 10f EStG 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre: jährlich 9 %
1. Für Vermieter – 100 % AfA in 12 Jahren
Wenn die Denkmalimmobilie nach Kauf oder Sanierung vermietet wird, kann der Erwerber die Sanierungskosten vollständig steuerlich geltend machen:
Jahre 1–8: 9 % pro Jahr
Jahre 9–12: 7 % pro Jahr
So können bis zu 100 % der förderfähigen Sanierungskosten vor Steuern abgeschrieben werden.
Darüber hinaus kann zusätzlich die lineare AfA auf die historische Altsubstanz (z. B. 2 % jährlich) geltend gemacht werden. So entsteht ein doppelter Abschreibungseffekt.
2. Für Selbstnutzer – 90 % AfA in 10 Jahren
Wer das denkmalgeschützte Objekt selbst nutzt (z. B. in Berlin als Wohnsitz) profitiert von einer Sonderregelung:
90 % der Sanierungskosten
Verteilung über 10 Jahre à jeweils 9 % jährlich
Geregelt über § 10f EStG
Damit können Eigennutzer sensible denkmalgerechte Modernisierungsmaßnahmen steuerlich absetzen, sind aber nicht auf Vermietung angewiesen.
3. Voraussetzungen für die Geltendmachung
Denkmalschutzstatus muss vor Beginn der Sanierung bestehen
Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde über Umfang und Erforderlichkeit der Arbeiten erforderlich
Förderfähige Kosten müssen im Sanierungskonzept ausgewiesen sein
4. Beispielrechnung für Vermieter
Sanierungskosten: 200.000 €
Jahr 1–8: 200.000 € × 9 % = 18.000 € Abschreibung/Jahr
Jahr 9–12: 200.000 € × 7 % = 14.000 € Abschreibung/Jahr
Gesamt = 100 % Abschreibung über 12 Jahre sämtlicher Sanierungskosten
5. Warum lohnt sich das?
Hohe Steuerersparnis in relativ kurzer Zeit
Inflationsschutz durch steuerbegünstigte Sachwertanlage
Kombinierbar mit linearen AfA, Zinsen und weiteren Werbungskosten
Steuerfreiheit beim Verkauf nach 10 Jahren, wenn privat gehalten.
🔍 Fazit
Vermieter: 100 % AfA – 8×9 % + 4×7 %, verteilt über 12 Jahre
Eigennutzer: 90 % AfA – 9 % pro Jahr über 10 Jahre
Erforderlich: Denkmalbescheinigung, genaue Kostenaufstellung
Tipp: Kombination mit linearer AfA & anderen Werbungskosten optimieren
